분양권 입주권 차이, 취득세 양도세 비교 정리

 

청약 이외 신축 아파트를 사는 방법은 2가지가 있습니다. 첫째는 분양권, 둘째는 입주권입니다. 두 방법은 모두 새 집을 받을 권리지만 분명한 차이가 있고, 각각 장점과 단점도 있습니다. 오늘은 분양권 입주권 뜻과 차이를 알아보고 세금에 대해서도 정리했습니다.

 

분양권 뜻

 

분양권은 조합원이 아닌 일반인이 주택 청약을 통해 당첨된 새 집을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 신규 택지에서 청약을 하거나, 재개발/재건축에서 조합원 물량을 배정한 후 남은 일반 물량은 청약을 통해서 분양권이 나옵니다. 분양권을 매수해서 아파트를 취득하면, 동호수는 무작위로 배정됩니다.

 

입주권 뜻

 

입주권은 재개발/재건축 사업으로 기존 집을 잃은 조합원이 새 집을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 즉 입주권은 조합원의 지위가 있어야 반드시 필요한데요. 재개발/재건축 사업 단계에서 관리처분계획 인가 시 기존 집이 철거되지 않더라도 멸실로 간주하고 조합원 입주권을 받을 수 있습니다.

 

분양권 입주권 차이

 

위처럼 분양권 매매는 일반 청약 당첨자와 거래하는 것이고, 입주권 매매는 조합원과 거래하는 것으로 구분할 수 있습니다. 분양권과 입주권 차이는 단순히 거래자 유형을 넘어서 동호수 배정, 가격, 취득세 및 양도세 등 다양한 차이가 있습니다.

 

1) 동호수 선택 여부

 

입주권은 재개발 및 재건축을 통해 조합원이 되면 동호수를 선택할 수 있습니다. 그러나 분양권은 동호수가 무작위로 배정됩니다. 즉 입주권은 분양권과 비교해서 선호도 높은 동호수가 몰려 있는 경향이 있는데요. 만약 자신이 원하는 동호수가 있고, 더 나은 주거 환경을 원한다면 입주권을 매수하는 것이 좋습니다.

 

2) 가격

 

가격도 큰 차이가 있습니다. 보통 입주권은 분양권과 비교해서 10-15% 저렴한 편입니다. 따라서 부동산 투자할 때 기대 수익률도 높은 편입니다. 그러나 수익이 클수록 리스크도 큰 법입니다. 만약 재정비 사업이 지연되며 금융 비용이 발생하고, 사업비가 추가되는 경우 입주권을 보유한 조합원이 부담해야 합니다.

 

또 분양권은 가격이 비교적 비싸지만 초기 부담금이 적다는 장점이 있습니다. 분양권은 초기 계약금 10%만 부담하고 입주 시점까지 중도금과 잔금을 지불할 수 있습니다. 즉 새 집을 매수하고 싶은 경우 분양권은 P(프리미엄)을 고려해도 많은 초기 자본이 들지 않습니다.

 

3) 취득세 및 양도세

 

세금도 큰 차이가 있습니다. 분양권은 취득세가 입주할 때 1번만 부과되며 보유세는 잔금 납부를 완료한 후 부과됩니다. 시세 차익에 대한 양도세는 보유 기간 1년 미만일 경우 양도 차익의 70%, 1년 이상일 경우 60%의 세율이 적용됩니다.

 

입주권은 조금 다릅니다. 입주권은 취득세가 매수 시 1번, 완공 후 입주 시 1번 총 2번 내야 합니다. 취득세율도 주택 멸실 여부에 따라 다릅니다. 만약 주택 멸실 전 입주권을 매수하면 중과세 8-12%가 정용됩니다. 따라서 입주권을 투자 목적으로 매수하는 경우 멸실 후 매수하는 것이 좋습니다.

 

보유세도 멸실 전에는 주택 및 토지에 대한 재산세 및 종부세가 산정되나, 멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과됩니다. 또 입주권 양도세는 보유 기간 1년 미만일 경우 양도 차익의 70%, 1년 이상 2년 이상이면 60%, 2년 이상이면 기본 세율 6-45%가 적용됩니다.

 

	분양권	입주권
취득세	입주 시 1회	주택 매수 시 1회, 입주 시 1회
보유세	X	멸실 전 : 주택+토지 재산세, 종부세 멸실 후 : 토지 재산세
양도세(1년 미만)	70%	70%
양도세(1년 이상 2년 미만)	60%	60%
양도세(2년 이상)	60%	6-45%

 

 

마치며

 

오늘은 분양권 입주권 뜻과 차이에 대해서 상세히 정리했습니다. 최근 신축 아파트에 대한 수요가 늘어나며 부동산 투자할 떄 분양권과 입주권에 대한 관심도 증가하고 있는데요. 관심있는 독자 여러분에게 도움이 되셨기를 바라며 글을 마치겠습니다. 감사합니다.