[부동산 입지 노트] 옥수동 입지 분석 - 한석규 살던 달동네, 압구정 옆 부촌으로

 

<서울의 달> 드라마 속 채시라, 한석규. 젊은 시절 정말 이쁘고 잘생겼다.

 

여러분 <서울의 달> 드라마를 아시나요? 최고 시청률 47.8%에 육박했던 국민 드라마 중 하나였는데요. 달동네에 사는 소시민이 신분 상승과 사랑을 꿈꾸는 내용으로 많은 국민의 마음을 울리곤 했습니다. 그런데 이들이 서 있던 장소가 어디인지 아시나요?
 

옥수동 달동네를 배경으로 선 채시라, 최민식

옥수동입니다. 현재 압구정 이름을 딴 '옥구정', '뒷구정'이란 별명이 붙을 만큼 부촌인 옥수동 맞습니다. 달동네로 등장했던 드라마 시기는 1990년대 초반인데요. 옥수동은 불과 30년 만에 가난한 달동네에서 서울의 대표적인 부촌 중 하나로 변모한 것입니다.
 
오늘은 달동네에서 옥구정으로 천지개벽한 옥수를 답사하며 옥수동 입지를 분석하고, 그 미래를 조망했습니다. (*약수동 일부 포함)
 

개요

 

 

• 인구 : 25,448명
• 행정동 : 옥수동
• 매매 평당 가격 : 5,477만
• 전세 평당 가격 : 2,602만
• 전세가율 : 48%

 

교통

 

전 3호선을 타고 옥수역에 내린 후 답사를 시작했습니다. 옥수동엔 지하철 3호선(옥수역, 금호역), 경의중앙선(옥수역) 2개의 노선이 지납니다. 한강에 인접한 옥수역은 전철이 동호대교 구간에 지상으로 다녀서 역사가 지상에 있습니다. 또 같은 옥수역 내 3호선과 경의중앙선의 거리는 꽤 먼 편입니다. 
 

지하철 3호선을 타면 옥수에서 종로 업무 지구(CBD), 강남 업무 지구(GBD) 등 주요 업무 지구까지 빠르게 도착할 수 있습니다. 경의중앙선은 배차 간격이 길다는 단점이 있는데요. 용산-춘천을 연결하는 ITX 청춘이 옥수역에 정차하는 건 장점입니다.
 
옥수동은 한강변과 인접해서 강변북로도 바로 앞에 있는데요. 바로 진출입을 할 수는 없습니다. 강변북로를 진출입하려면 서빙고 혹은 뚝섬 부근으로 가야 합니다. 
 

도로는 세로로 관통하는 동호로, 가로로 관통하는 독서당로 2개의 큰 도로가 있습니다. 독서당로는 한남을 향하는 도로이자, 한남과 옥수를 구분하는 기준입니다. 동호로는 북쪽으로 터널을 지나면 약수 및 종로, 남쪽으로 압구정이 있으며, 우측에 금호동과 구분하는 기준입니다.
 

일자리

 

옥수동 아파트 단지 주변. 비록 언덕도 많지만 참 조용하다.

옥수동은 조용한 주거 밀집 지역으로 자체적인 일자리는 없습니다. 단 북쪽으로 종로, 남쪽으로 강남, 동쪽으로 성수 등 주요 일자리 밀집 지역이 인접해 있습니다. 이에 강남 학군이나 일자리를 원하지만 자금이 부족하거나 조용한 곳을 선호해서 옥수를 찾는 경우도 있습니다.
 

학군

위에서 언급한 것처럼 옥수는 압구정과 학군을 공유하고 있습니다. 옥수동 학군의 가장 큰 단점은 고등학교가 없다는 점인데요. 압구정아파트 옆에 있는 명문 자사고 현대고등학교에 진학하는 경우도 많습니다. 학원가도 없지만 압구정 학원가를 공유할 수 있습니다. 단점이 때로는 장점이 될 수 있는 것 같습니다.
 

옥수동 관내에는 옥정초등학교, 옥정중학교, 동호초등학교, 서울방송고등학교 4개의 학교가 있습니다. 옥정초 및 옥정중은 옥수동 구축 아파트 단지 속에 품어져 있습니다. 동호초 및 서울방송고는 약수동과 경계에 위치한 매봉산공원 사이에 있습니다.
 

인프라(상권, 문화)

 

옥수역 인근. 주변 상권이 거의 없다.

조용한 주거 밀집 지역으로 큰 인프라는 없습니다. 옥수역, 금호역 등 보통 역 주변에 형성된 역세권 상권도 크지 않습니다. 아파트 상가도 특히 신축 단지에선 부동산 비중이 높았습니다. 이외 생활에 필요한 기본적인 동네 밀착형 상권은 잘 형성되어 있습니다.
 

대신 옥수동의 메인 도로인 독서당로 인근에 개인 카페, 맛집 등 작은 상권이 형성되어 있습니다. 또 좌측으로 한남 및 이태원, 우측으로 왕십리 및 성수, 북쪽으로 종로, 남쪽으로 압구정 등 서울 주요 상권 인프라와 인접해서 아쉽다는 느낌은 거의 없고, 오히려 조용해서 실거주로 무척 좋아 보입니다.
 

자연 환경

 

아직 남아 있는 달동네의 흔적

서울의 대표적인 달동네 중 하나였던 만큼 인근에 언덕과 산이 많습니다. 북쪽과 서쪽으론 매봉산 공원이 옥수동을 감싸고 있습니다. 남쪽으론 달맞이봉공원, 그리고 한강이 있는데요. 강변북로가 한강변 위에 있어 큰 한강 공원은 없습니다. 대신 서쪽으로 조금 가면 서울숲이 나옵니다. 
 

미래 가치(호재)

 

옥수동 건너편 압구정 재건축 사업 조감도. 웅장하다.

옥수동은 압구정 바로 위에 위치한 입지 자체가 지금도, 앞으로도 쭉 호재일 것입니다. 압구정은 지금도 발전하고 있고, 앞으론 더욱 발전이 기대되는 곳입니다. 재건축 사업을 통해서 압구정 현대아파트는 최고 70층의 부촌으로 새롭게 변모할 예정입니다.
 
1982년에 지어진 압구정 현대아파트의 현재 평당 가격은 1억 5천만 원에 달합니다. 신축 아파트가 되면 2억을 넘는 건 확실해 보입니다. 세상에 진리는 없다지만 부동산 시장에서 '키맞추기'는 진리와 같습니다. 압구정 시세가 오르면 옥수의 시세에도 조금은 옧반영될 것입니다. 지금까지 그랬던 것처럼 말이죠. 
 

아파트

 

옥수동은 독서당로 남쪽 한강과 인접한 곳에 구축 아파트 단지가, 독서당로 북측 매봉산 아래 일부 구축 아파트 및 신축 아파트 단지가 있습니다. 옥수동 한강뷰가 더욱 빛을 발하는 이유가 있습니다. 강남 한강뷰는 북향, 옥수 한강뷰는 남향이기 때문.
 
지금부터 옥수동 및 약수동 아파트 단지에 대해서 하나씩 살펴보겠습니다. (소규모 세대 제외)
 

1. 옥수하이츠
- 세대 : 774세대
- 입주 시기 : 1998년
- 평당 가격 : 6,070만
- 특징 : 옥수역 역세권 및 한강뷰 아파트, 구축 아파트 단지에도 조경 깔끔하고 주차난 심하지 않음
 
2. 한남하이츠
- 세대 : 1982년
- 입주 시기 : 535세대
- 평당 가격 : 5,800만 원 
- 특징 : 재건축 사업 진행 중(가칭 : 한남 자이 더 리버)
 

3. 옥수삼성래미안
- 세대 : 1999년
- 입주 시기 : 1,114세대
- 평당 가격 : 5,800만 원 
- 특징 : 옥정초등학교 및 옥정중학교 품고 있음
 

4. 극동그린
- 세대 : 1997년
- 입주 시기 : 1583세대
- 평당 가격 : 4,240만 원  
 

5. 옥수극동
- 세대 : 1986년
- 입주 시기 : 900세대
- 평당 가격 : 4,400만 원 
- 특징 : 현대건설 리모델링 사업 추진 중
 

7. 래미안옥수리버젠
- 세대 : 2012년
- 입주 시기 : 1,511세대
- 평당 가격 : 7,070만 원 
- 특징 : 현재 옥수동 대장 아파트 역할
 

8. e편한세상 옥수파크힐스
- 세대 : 2016년
- 입주 시기 : 1,976세대
- 평당 가격 : 6,220만 원 
- 특징 : 관내 가장 신축, 금호역 역세권
 

9. 남산타운아파트 (약수동)
- 세대 : 2002년
- 입주 시기 : 5,152세대
- 평당 가격 : 3,580만 원 
- 특징 : 서울 최대 리모델링 사업 진행 중
 

종합 평가

 

옥수동 소개 비석, '서울에서 드물게 한적한 곳'이라는 문구가 인상 깊다.

지금까지 옥수역을 출발해서 독서당로, 금호역, 약수동 인근까지 답사를 진행했습니다. 옥수동을 답사하는 내내 든 생각이 있습니다. '정말 살기 좋다'. 옥수동은 교통이 아주 편리한 곳은 아닙니다. 서울에서 흔한 더블 역세권도 옥수역 하나 뿐입니다. 상권, 문화 인프라도 크게 없고 언덕이 많다는 단점도 있습니다.
 

한 정거장 옆 압구정이 있는 옥수

그런데 부족한 교통과 인프라는 크게 문제되지 않는 것 같습니다. 특히 신축 아파트 단지로 대개발된 금호역 인근은 깔끔한 신도시 같다는 느낌을 받습니다. 서울 주요 지역이 지척이기 때문. 압구정, 종로, 성수 한 가운데 있으면서 이렇게 조용하고 살기 좋은 곳이 또 있을까요.
 

금호역 인근 e편한세상

특히 신축 아파트 단지로 재개발된 금호역 인근은 깔끔한 신도시 같다는 인상을 받는데요. 제가 답사하며 느낀 긍정적 생각은 이미 평당 7천에 달하는 엄청난 시세에 반영됐습니다. 그럼 이미 가격이 비싸니 옥수동 아파트 시세는 앞으로 오르기 어려울까요?
 
이 질문에 대한 대답은 옥수동 바로 아래 위치한 '압구정' 한 단어로 대신하겠습니다. 이상으로 옥수동 아파트 및 입지 분석을 마칩니다.
 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★★☆☆ 
• 학군 : ★★★☆☆
• 인프라 : ★★★☆☆ 
• 자연환경 : ★★★★☆
• 실거주 만족도 : ★★★★★  

 

2024.06.23 ~ ing

 

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