[부동산 입지 노트] 사당동 입지 분석 - 준강남이 된 판자촌의 명과 암

 
 
"우리 모두 가난한 사람들에 대해 관심을 가져야 합니다."
 
부동산 입지 분석 글 처음부터 수녀님이 하실 것 같은 말이 나와서 의아해 하시는 분이 많을 것 같습니다. 맞습니다. 여러분이 예상한 것처럼 테레사 수녀님이 하신 말씀입니다. 그런데 위 말씀엔 숨겨진 놀라운 사실이 있습니다.
 

1981년 사당동에 방문한 테레사 수녀님. 당시 기습 방문으로 정부 관계자가 당황했었다는 일화도.

 
위 문장은 정확히 말하면 테레사 수녀님이 1981년 사당동에 직접 와서 하신 말씀입니다. 테레사 수녀님이 올 정도로 가난한 지역이던 사당동 일대는 현재 준강남으로 불릴 만큼 서울의 핵심적인 입지 중 한 곳으로 변모했습니다.신축 아파트 평당 가격이 5천만 원을 훌쩍 넘죠.
 

 
강남 바로 옆 사당이 이 정도로 가난한 지역이었다니. 믿기지 않는 분도 계실 것 같은데요. 지금도 지도에서 과거 아픈 흔적을 찾아볼 수 있습니다. 사당동 지도를 보시면 반듯반듯 정리된 다른 지역과 다르게 특이한 모양을 확인할 수 있습니다. 도로는 산 쪽으로 꼬불꼬불 뻗어 있고, 아파트 단지도 오이처럼 기다란 모양이죠.
 
사당동 일대는 6.25 전쟁 후 1960년대 철거민의 정착촌 역할을 했습니다. 철거민은 산 아래를 따라서 구릉지에 무허가 주택을 짓고 거주했습니다. 그런데 1980년대 초반부터 아시아 올림픽 및 88올림픽이 열린 1980년대 후반까지 서울은 곳곳에 대규모 재개발 사업을 진행했습니다.
 

1980년대 사당동

 
이 때 서울의 대표적인 판자촌 사당동 일대도 포함했는데요. 철거민과 강한 충돌 과정에서 제대로 된 도시 구획이나 학교 건립 없이 난개발이 진행되며 지금의 이상한 모습이 형성됐습니다. 사당동은 우리가 모르는 아픔이 숨겨진 지역이고, 그 아픔은 지도에 그대로 남아 있습니다.
 
다만 사당동 재개발 사업은 한국에서 장기 임대 주택과 같은 세입자의 주거권이 강화되는 긍정적 계기이자, 서울 도심에 양질의 주택이 들어섰다는 점에서 부동산 시장에 의의가 있습니다. 아픈 과거와 앞으로 미래를 생각하며 사당동 답사 지금 시작하겠습니다.
 

개요

 

서울 및 수도권 주민이면 사당을 모르는 분은 없을 것입니다. 사당역은 서울 남부와 경기도 교통의 중심지 역할을 하고 있습니다. 수많은 시내버스 및 광역버스가 사당을 지나서 수도권 전역을 다니고, 지하철도 사람들이 선호하는 2호선, 4호선, 7호선이 있습니다.

이수역 일대

입지적 가치도 뛰어납니다. 바로 우측으론 서초구 방배동, 북측으론 반포동과 한강 및 용산구 이촌동이 위치해 있습니다. 남쪽으로 가면 과천이 나오고, 좌측에는 관악구 낙성대 및 동작구 상도동, 흑석동이 나옵니다. 교통의 요지라 불리는 이유가 있습니다.
 

언덕 위 옹벽으로 가로막힌 아파트 단지들

단 위에서 소개한 것처럼 난개발 과정에서 도시 구획이 깔끔히 정리되지 않고, 구릉지로 지대가 높아서 실제로 현장에 갔을 때 불편했던 점도 있습니다. 단지마다 지대 높이 차이가 커서 옹벽으로 막혀 있고 바로 옆 학교나 상권으로 이동하는 것도 쉽지 않습니다.
 
  그러나 부동산 시장에선 이러한 불편보단 사당의 뛰어난 입지적 가치를 훨씬 높게 평가하고 있는 것 같습니다.
 

• 인구 : 96,566명
• 행정동 : 사당1동, 사당2동, 사당3동, 사당4동, 사당5동
• 매매 평당 가격 : 3,820만 원
• 전세 평당 가격 : 2,053만 원
• 전세가율 : 55%

 

교통

 

이수역

남성역

사당동의 교통은 두말할 필요가 없습니다. 먼저 지하철은 2호선 사당역, 4호선 사당역 및 이수역, 7호선 남성역 및 이수역이 있습니다. 2호선과 7호선을 타면 강남 핵심 업무 지구에 단 1-20분 만에 갈 수 있습니다. 4호선은 용산 및 종로 핵심 업무 지구로 빠르게 이동할 수 있습니다.
 
또 서울에서 버스가 가장 많이 다니는 지역 중 하나입니다. 과천, 안양, 수원, 화성, 평택 등 경기 남부 각지에서 오는 경기도 버스 및 광역 버스 환승 거점 역할을 하고 있습니다. 서울 시내버스도 많이 다니고 동작구 마을버스, 서초구 마을버스도 구석구석 다닙니다.
 
추가로 교통의 요지답게 사당역 주변엔 쿠팡 물류센터 등 각종 기업 셔틀버스, 관광버스 등 버스 행렬도 종종 만날 수 있답니다.
 

일자리

사당역 및 이수역 주변에 자체 일자리도 꽤 있는데요. 바로 옆 엎어지면 코 닿을 거리에 강남이 있다는 점이 가장 큰 매력이라 말할 수 있습니다. 서울에서 일자리가 가장 많은 강남 핵심 업무 지구에 1-20분이면 도착하고 용산도 가까워서 직장인의 탄탄한 수요가 있습니다.
 

학군

 

사당동 인근에 형성된 학원가

학군은 학원가, 학교로 구분해서 볼 수 있습니다. 학원가는 남성역 주변으로 조금 형성되어 있지만 크지 않습니다. 아무래도 바로 옆이 강남이라 대형 학원들이 들어오기 쉽지 않아 보입니다. 실제 이 지역 학생들도 반포동, 대치동 학원으로 다니는 경우가 꽤 있습니다.
 

사당동 중학교 및 고등학교 학업성취도 / 진학률

또 잠깐 위에선 소개한 것처럼 제대로 된 도시 계획 없이 재개발이 되다 보니 학교 접근성이 좋지 않습니다. 특히 고등학교가 주거 단지 주변에 없습니다. 명문고인 경문고등학교가 인접해 있지만 2020년 자사고에서 제외되며 과거에 비해서 위상은 낮다고 합니다. 전반적인 고등학교 및 중학교의 학업성취도는 바로 옆 서초에 비교하면 꽤 낮은 편입니다.
 

인프라(상권, 문화)

 

남성역골목시장

남성사계시장 및 이수미로 일대

과거 주거지가 형성되어 시장 및 골목 상권이 잘 발달해 있습니다. 이수역 주변엔 먹자골목 이수미로와 남성사계시장이, 남성역 주변엔 남성역 골목시장이 위치해 있습니다. 사당역 상권은 크고 유명한데 유흥가 중심이라 거주자가 선호하는 상권은 아닙니다.
 
대형마트는 근처에 홈플러스 남현점이 있습니다. 주거 지역 구석구석 홈플러스 익스프레스, 이마트 에브리데이 등 SSM도 위치해 있습니다. 조금 더 가면 고속버스터미널, 강남역 등 서울의 대표적인 상권도 누릴 수 있고, 서울의 대표적인 문화 공간 예술의 전당도 가까이 있습니다.
 

자연 환경

 

좌측 언덕 위 형성된 상일공원

사당동은 아파트가 고밀도로 개발되어 공원 등 자연 환경은 거의 없는데요. 대림아파트 옆 삼일공원이 도심 속 휴식처 역할을 하고 있습니다. 사당역 바로 옆에 우면산을 관통하는 서울 둘레길도 있습니다. 북쪽으로 조금 가면 동작대교 및 반포한강공원도 있습니다. 
 

미래 가치(호재)

 

극동아파트 단지 내 리모델링 현수막이 걸려 있다.

사당동 지역에선 서울 최대 규모 리모델링 사업이 진행되고 있습니다. 일명 우극신 리모델링. 우성아파트 2단지 및 3단지, 극동아파트, 신동아아파트 4단지 등 약 4,500세대에 달하는 세 아파트 단지가 함께 리모델링 사업을 추진 중입니다. 리모델링이 잘 진행되면 뛰어난 입지에 상품성이 더해지며  지금보다 가치가 훨씬 오를 것으로 보입니다.
 

철거된 이수역 지역주탭조합 일대, 이수역 힐스테이트가 들어설 예정이다.

 
재개발 사업도 여전히 활발히 진행되고 있습니다. 사당3동 지역주택조합은 이미 철거되고 2027년 이 지역 대장 아파트가 될 이수역 힐스테이트가 들어설 예정입니다. 물론 이 아파트 단지도 다른 곳처럼 오이 모양처럼 길게 형성되어 있습니다.
 

사당역 복합환승센터 및 사당이수 지구단위계획구역

 
사당역 동남쪽 사당변전소 부지엔 사당역 복합환승센터 건립도 예정되어 있습니다. 복합환승센터엔 환승센터 이외 주거,오피스, 상업 기능도 들어올 예정입니다. 이 지역 주거 단지에 직접적인 호재는 아니지만 사당동이 더욱 발전하며 간접적인 수혜가 있을 것으로 보입니다.
 
사당이수 지구단위계획 재정비 수립도 추진되며 3종 일반 줘 지역이 준주거 지역으로 용도 구역이 샹항되고 용적률도 완화될 수 있는데요. 이 계획도 주거 단지보단 상권과 관련이 큰 호재지만 사당동 일대가 더욱 발전하는 계기가 될 것으로 보입니다.
 

아파트

 
사당동 일대엔 1990년대 초반 재개발 사업으로 지어진 구축 아파트, 1980년대 지어진 아파트를 재건축한 후 다시 지어진 2000년대 초반 아파트, 최근 재개발 사업으로 지어진 신축 아파트 등 다양한 연식의 단지가 있습니다. 사당동 북쪽부터 살펴보겠습니다. (100세대 단지 이상, 현충원 및 동작역 부근 아파트는 추후 답사 예정) 
 
1. 신동아아파트 4차
- 세대 : 912세대
- 입주 시기 : 1993년
- 평당 가격 : 4,350만 원
- 특징 : 우극신 리모델링 통합 추진 중
 
2. 신동아아파트 5차
- 세대 : 333세대
- 입주 시기 : 1998년
- 평당 가격 : 3,680만 원
- 특징 : 개별 리모델링 추진 중, 4차에 비해서 연식이 비교적 짧음
 

3. 극동아파트
- 세대 : 1,550세대
- 입주 시기 : 1993년
- 평당 가격 : 4,420만 원
- 특징 : 우극신 리모델링 통합 추진 중
 

4. 우성아파트 3단지
- 세대 : 855세대
- 입주 시기 : 1993년
- 평당 가격 : 4,390만 원
- 특징 : 우극신 리모델링 통합 추진 중
 

5. 우성아파트 2단지
- 세대 : 1,080세대
- 입주 시기 : 1993년
- 평당 가격 : 4,610만 원
- 특징 : 우극신 리모델링 통합 추진 중, 이수역과 가장 가까움

6. 사당롯데캐슬
- 세대 : 444세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 3,930만 원
- 특징 : 과거 삼익아파트 재건축 후 탄생
 
7. 사당롯데캐슬 2차
- 세대 : 223세대
- 입주 시기 : 2004년
- 평당 가격 : 3,550만 원
- 특징 : 과거 삼익아파트 재건축 후 탄생
 

8. 이수역리가
- 세대 : 452세대
- 입주 시기 : 2013년
- 평당 가격 : 4,210만 원
 

9. 래미안 이수역 로이파크
- 세대 : 668세대
- 입주 시기 : 2018년
- 평당 가격 : 5,830만 원
- 특징 : 사당동 대장 아파트
 

10. 동작래미안아파트
- 세대 : 896세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 3,290만 원
- 특징 : 과거 우성아파트 재건축 후 탄생
 
11. 현대아파트
- 세대 : 265세대
- 입주 시기 : 1991년
- 평당 가격 : 3,260만 원
 

12. 대림아파트
- 세대 : 1,152세대
- 입주 시기 : 1990년
- 평당 가격 : 4,110만 원
- 특징 : 남성초등학교 초품아 및 삼일공원 공품아, 남성역 가까움
 

13. 두산위브트레지움
- 세대 : 451세대
- 입주 시기 : 2011년
- 평당 가격 : 5,400만 원
- 특징 : 남성역 역세권 주상복합
 
14. 제일아파트
- 세대 : 296세대
- 입주 시기 : 1987년
- 평당 가격 : 3,340만 원
 

15. 이수자이
- 세대 : 140세대
- 입주 시기 :2010년
- 평당 가격 : 3,610만 원
- 특징 : 대형 평수 위주 이수역 역세권 주상복합
 
16. 경남아너스빌 1차
- 세대 : 340세대
- 입주 시기 :1997년
- 평당 가격 : 3,530만 원
 
17. 경남아너스빌 2차
- 세대 : 120세대
- 입주 시기 :1998년
- 평당 가격 : 3,310만 원
 

종합 평가

 

지금까지 사당동 일대를 답사했습니다. 사당은 모르면 간첩일 정도로 유명한 교통의 요지입니다. 교통의 요지답게 지하철과 버스도 잘 발달했습니다. 물론 사당동의 뛰어난 입지적 가치는 지리적 위치에 있습니다. 바로 옆 반포와 강남이 있어서 어느 정도 상급지 시세를 추종하고 있습니다.
 
장점만 있는 것은 아닙니다. 서울의 대표적인 난개발 지역으로 동네를 걸어서 이동하기 다소 불편하고, 학교 접근성도 떨어지며, 녹지 공간도 많지 않습니다. 다만 크고 작은 호재로 사당동 일대가 계속 발전하고 있고, 강남이 무너지지 않는 한 앞으로 사당의 입지적 가치는 더욱 올라갈 것으로 보입니다.
 

• 교통 : ★★★★☆ -> 교통은 좋으나 아파트 단지 대부분 역과 거리가 있음
• 일자리 : ★★★★★  
• 학군 : ★★☆☆☆
• 인프라 : ★★★☆☆
• 자연환경 : ★☆☆☆☆  
• 종합 평가 : 60점

 

240623 - ing / 입지의신 답사 4회차

 
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