[부동산 입지 노트] 구의동 광장동 입지 분석 - 서울 동쪽 한강변의 숨은 맛집

 
서울엔 25개 자치구가 있습니다. 이 중 오늘 답사할 광진구는 서울 동쪽 끝에 붙어 있습니다. 사실 광진구는 25개 자치구 중 잘 알려진 지역은 아닙니다. 지방 사람은 처음 들어본 분이 많고, 서울 사람 중 안 가본 분도 꽤 있을 것입니다.
 

그러나 광진구는 오래 전부터 부촌이 형성됐고, 바로 한강만 건너면 그 유명한 잠실이 나옵니다. 서울 교통의 관문인 동서울터미널도 있는 곳입니다. 숨은 맛집이 더 맛있는 것처럼 부동산도 숨은 지역이 존재할 것입니다.
 
오늘 답사할 지역은 서울의 숨은 맛집, 구의동 광장동 일대입니다.
 

개요

 

구의동과 광장동은 광진구 중 남동쪽 한강변에 위치해 있습니다. 좌측으론 건대입구역, 남쪽으론 한강을 건너면 송파구, 동쪽으론 경기도 구리시, 북쪽으론 서울대공원이 나옵니다. 서울 동쪽 끝에 있지만 근처에 유명한 지역이 붙어 있어서 구석이라는 생각은 들지 않습니다.
 
과거부터 부촌이던 지역이라 시세도 만만치 않은데요. 최근 서울의 활발한 재정비 사업으로 큰 수혜를 받으며 입지적 가치와 시세 모두 빠르게 상승하고 있습니다. 구의동과 광장동의 인구, 평당 가격, 전세가율 등 기본 정보는 아래와 같습니다.
 
- 구의동

• 인구 : 76,995명
• 행정동 : 구의1동, 구의2동, 구의3동
• 매매 평당 가격 : 4,260만 원
• 전세가율 : 56%

 
- 광장동

• 인구 : 34,073명
• 행정동 : 광장동
• 매매 평당 가격 : 5,000만 원
• 전세가율 : 49%

 

구의동 광장동 교통

 

지하철 2호선 강변역

구의동은 서울 황금 노선인 지하철 2호선 구의역 및 강변역이 있습니다. 강변역엔 서울 교통의 관문인 동서울터미널도 위치해 있습니다. 지하철 한 정거장이면 잠실이 나와서 강남 핵심 업무 지구에도 빠르게 도달할 수 있는 지역 중 하나입니다.
 

지하철 5호선 광나루역

광장동엔 지하철 5호선 광나루역이 하나 있습니다. 5호선은 종로 업무 지구, 여의도 업무 지구와 직결되는데요. 광장동 위치가 서울 서쪽 끝이라 여의도역까지 약 40분 정도 걸립니다. 물론 구의동과 생활권을 공유하고 있어 지하철 2호선도 이용할 수있습니다.
 

구의동 광장동 일자리

 

자양동 1구역 롯데캐슬이스트폴

원래 구의역엔 KT강북지역본부, 서울동부지방법원 등 주요 시설이 있었습니다. 그러나 KT, 법원 모두 송파구 문정동에 이전하며 일자리는 사라진 상황입니다. 그 자리는 자양동 재개발 1구역으로 지정됐고, 현재 롯데캐슬이스트폴과 광진구청이 들어설 예정입니다.
 

다만 구의동 광장동 일대는 주요 업무 지구는 아닙니다. 강남과 가까운 지리점 이점과 편리한 교통 덕분에 배후 주거 지역으로 발달했습니다. 강남과 가깝다는 점 하나로 구의동 광장동은 일자리 측면에서 높은 점수를 주고 싶은 곳입니다.
 

구의동 광장동 학군

 

광장동 학원가와 학부모 유권자 대상 정치 현수막

사람들이 의외로 잘 모르는 사실이 있습니다. 광장동은 서울 TOP 학군지 중 하나입니다. 흔히 서울 3대 학원가를 대치동, 목동, 중계동을 꼽습니다. 그 뒤를 잇는 곳이 바로 대흥동(마포구), 방이동(송파구), 그리고 오늘 답사한 광장동 학원가입니다. 주말 오전에 답사했을 때도 츄리닝을 입고 책가방을 맨 학생들을 많이 볼 수 있었습니다.
 

광장동 학교는 서울 내에서도 학업성취도가 높은 것으로 유명합니다. 양진중, 광남중 중 대부분 중학교 학업성취도가 90%를 훌쩍 넘고, 고등학교도 강남구 학업성취도가 83%로 강남 명문 학권 못지 않습니다. 북쪽 중곡동엔 명문고 대원외고도 가까이 있습니다.
 

또 광장동 학교가 좋은 점은 초등학교, 중학교, 고등학교 아파트 단지와 붙어 있다는 점입니다. 여러 지역을 답사하다 보면 어떤 곳은 고등학교가 멀고, 또 어떤 곳은 초등학교가 멀고 하나씩 부족했는데요. 광장동은 주거지와 학교도, 학원도 가까워서 왜 학군지라 부르는지 이해가 갔습니다.
 

구의동 광장동 인프라(상권, 문화)

 

광장힐스테이트 아파트 상가 1층. 메가커피,파리바게트,투썸플레이스,스타벅스,뚜레주르가 줄 지어 있다.

인프라도 부족함 없습니다. 특히 멀리 나가지 않아도 주거 지역 내에서 웬만한 상권은 대부분 누릴 수 있습니다. 주거 지역 규모도 크지만, 학군지로 구매력 있는 젊은 세대 비중이 많은 덕분입니다. 실제 답사하며 아파트 단지 상가 1층에도 스타벅스를 비롯해 대형 프렌차이즈가 줄지어 있어서 무척 놀랐네요.
 

강변역엔 테크노마트 건물에 엔터식스 쇼핑몰, 롯데마트, CGV 등 대형 상권을 누릴 수 있습니다. 예전보단 상권의 위상이 많이 떨어졌지만, 그래도 근처에 큰 상권이 있다는 점은 장점입니다. 또 아래 호재 부분에서 소개할 동서울터미널 재개발이 되면 지금보다 상권도 훨씬 발전할 것으로 보입니다.
 

문화 시설도 잘 갖춰져 있습니다. 광나루 옆에 광진구 체육센터와 예스24 라이브홀이 있는데요. 주말 오전 답사했을 때도 체육센터에 들어가려는 차량들이 줄지어 있었습니다. 예스24 라이브홀(구 악스코리아)는 개인적으로 약 10년 전 제드(Zedd) 공연을 봤던 기억이 있네요.
 

구의동 광장동 자연 환경

 

한강

자연 환경도 설명할 필요 없습니다. 말 그대로 한국인이 선호하는 배산임수 지형입니다. 뒤에는 서울 주요 산 중 하나인 아차산, 용마산이 있습니다. 산이 완만해서 오르기 좋은데 전망도 이뻐서 요즘 많이 등산하러 가는 곳입니다.
 

아파트 단지와 곳곳에 부착된 구의공원 임시터미널 반대 현수막. 살벌하다.

 
강변역 옆 아파트 단지엔 도심 속 휴식 공간인 구의공원도 위치해 있는데요. 서울시가 구의공원을 임시 터미널 부지로 지정하자 이 지역 주민들이 격렬하게 반발하고 있습니다. 실제 곳곳에 반대 현수막이 붙어 있고, 한 아파트 단지엔 모든 세대 창문에 현수막이 붙어 있어 신기하지만 살벌한 분위기를 엿볼 수 있었습니다.
 

광장동 한강 공원에서 바라 본 잠실

광장동 구의동의 가장 큰 매력은 무엇보다 한강변이라는 점입니다. 특히 광장동 아파트 단지들은 한강과 붙어 있는데요. 조금만 걸으면 바로 한강 공원을 누릴 수 있습니다. 답사했을 때 날씨가 좋아서 그런지 더욱 한강이 매력적으로 느껴졌습니다.
 

구의동 광장동 호재(미래 가치)

 

구의자양재정비촉진지구

호재도 정말 많습니다. 우선 구의역 중심으로 구의자양 재정비 구역이 있어서 큰 변화가 기대됩니다. 특히 최근 신축 가뭄이던 구의동 광장동 일대에 상품성 좋은 신축 아파트가 들어서는 것만으로도 충분히 좋은 호재인데요.
 
현재 자양 1구역엔 롯데캐슬이스트폴이 분양을 완료한 후 건설 중이며 광진구청, 5성급 호텔, 업무 시설, 쇼핑몰이 들어설 예정입니다. 나머지 구역도 사업이 차례대로 진행되면 이 지역의 입지적 가치는 더욱 상승할 것으로 보입니다.
 

동서울터미널 재건축 조감도

오세운 서울시장이 강력하게 추진하는 동서울터미널 재건축 사업도 큰 호재입니다. 동서울터미널 재건축 사업은 한강 전망대, 한강변 연결 보행 데크, 스타필드, 영화관, 이마트 본사 등 각종 주요 시설이 들어설 예정입니다. 2030년 완공되면 서울 동부권의 주요 상권 중 하나로 거듭날 것으로 보입니다.
 

포제스한강 공사 현장

광장동 고급 빌라 단지

셋째, 하이엔드 주거 단지가 조금씩 늘어나고 있는 점도 주목할 점입니다. 광장동 워커힐 호텔 앞 한강변엔 한남동과 비슷한 느낌의 고급 대형 빌라 단지가 있는데요. 최근 하이엔드 아파트 포제스 한강이 평당 1.5억 원으로 서울 최고 분양가를 갱신하며 이목을 끌었습니다.
 
물론 너무 비싸다는 말도 있지만 이 지역이 서서히 부촌이란 인식이 형성되고, 부자들도 조금씩 유입되면 자연히 그 지역의 시세도 따라갈 것으로 보입니다.

구의동 광장동 아파트

 
구의역을 시작으로 광나루역, 워커힐 아파트까지 답사하며 이 지역 아파트의 시세를 확인했습니다. (*300세대 이상). 참고로 광장동 일대엔 현대 아파트가 많은데요. 비하인드 스토리가 있습니다.
 
박정희 정권 시절, 정부가 현대건설에 경희궁 터를 매입시킨 것에 대한 보상으로 돈과 토지 중 토지를 받았는데, 그 땅이 구의동/광장동 일대 10만 평입니다. 이 지역에 현대 타운이 탄생한 이유입니다.
 

1. 롯데캐슬 이스트폴
- 세대 : 1,063세대
- 입주 시기 : 2025년 3월
- 분양가 : 84㎡ 약 14-15억 (2024.10 현재 분양권 프리미엄 P 약 5억 원)
- 특징 : 광진구에 오랜만에 들어서는 신축 아파트, 구의역 역세권에 일부 세대 한강 영구 조망 가능, 당분간 광진구 대장 예상
 
2. 강변우성
- 세대 : 354세대
- 입주 시기 : 1992년
- 평당 가격 : 4,800만 원
- 특징 : 동서울터미널 및 강변역 초역세권 소규모 구축 단지
 

3. 구의현대 6단지
- 세대 : 421세대
- 입주 시기 : 1994년
- 평당 가격 : 4,600만 원
 
4. 구의현대 2단지
- 세대 : 1,606세대
- 입주 시기 : 1992년
- 평당 가격 : 4,910만 원
 
5. 현대프라임
- 세대 : 1,592세대
- 입주 시기 : 1997년
- 평당 가격 : 5,370만 원

6. 광장현대 3단지
- 세대 : 1,056세대
- 입주 시기 : 1990년
- 평당 가격 : 5,070만 원
 

7. 광장동청구
- 세대 : 654세대
- 입주 시기 : 1996년
- 평당 가격 : 3,850만 원

8. 광장현대 9차
- 세대 : 439세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 4,840만 원

9. 광장현대 8단지
- 세대 : 537세대
- 입주 시기 : 1995년
- 평당 가격 : 4,660만 원
 
10. 광장힐스테이트
- 세대 : 453세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 6,880만 원
- 특징 : 현재 광장동 대장 아파트, 구축 아파트 단지 속 희소한 신축이라 비싸다
 
11. 광장현대 5단지
- 세대 : 581세대
- 입주 시기 : 1989년
- 평당 가격 : 5,200만 원

12. 광장동현대파크빌
- 세대 : 1,170세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 5,730만 원
 

13. 광장극동 1차
- 세대 : 448세대
- 입주 시기 : 1985년
- 평당 가격 : 6,290만 원
- 특징 : 재건축 진행 중으로 주변 구축 시세 대비 비쌈
 
14. 광장극동 2차
- 세대 : 896세대
- 입주 시기 : 1989년
- 평당 가격 : 6,170만 원
- 특징 : 재건축 진행 중으로 주변 구축 시세 대비 비쌈

15. 광장동 신동아파밀리에
- 세대 : 302세대
- 입주 시기 : 2007년
- 평당 가격 :4,470만 원
 
16. 광나루현대
- 세대 : 380세대
- 입주 시기 : 1996년
- 평당 가격 :4,190만 원

16. 워커힐아파트
- 세대 : 576세대
- 입주 시기 : 1978년
- 평당 가격 :4,540만 원
- 특징 : 서울을 대표하던 부촌이자 고급 아파트. 아파트 상가 1층에 페라리 매장이 있었다고. 고도 제한으로 재건축이 쉽지 않다.
 

17. 포제스한강
- 세대 : 128세대
- 입주 시기 : 2025년
- 평당 가격 :1.15억 원
- 특징 : 서울 최고 분양가. 과연 거품일지, 부촌으로 거듭날지?
 

종합 평가

 
 

답사 팀원들과 제가 구의동 광장동 일대를 답사하는 내내 했던 말이 있습니다. "몰랐는데 정말 좋다".
 
제가 답사하며 입지를 평가할 때 고려하는 요소가 있습니다. 교통, 일자리, 학군, 인프라 및 자연, 그리고 상품성. 광장동 구의동은 구축이란 점에서 상품성 하나가 부족했습니다. 그러나 재정비 재개발 사업으로 구축과 빌라가 신축으로 변모하며 육각형 입지로 변모했고, 다양한 호재에 장점도 더욱 강화되고 있습니다.
 
서두에서 구의동 광장동을 숨은 맛집이라 소개했는데요. 평당 적게는 4천, 많게는 1억을 훌쩍 넘는 시세를 보면 더 이상 숨은 맛집이 아닌, 이미 유명 노포 맛집이 된 것 같습니다. 지금도 맛있지만, 앞으로 훨씬 맛있어질 광장동 구의동의 미래가 기대됩니다.
 

• 교통 : ★★★★☆
• 일자리 : ★★★☆☆  
• 학군 : ★★★★★
• 인프라 : ★★★★☆  
• 자연환경 : ★★★★☆

 

2024.06.23 ~ ing

 

 

 

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