[부동산 입지 노트] 신길뉴타운 입지 분석 - 살기(Live) 좋은 곳에서 사기(Buy) 좋은 곳으로

 
서울 도심을 답사하다 보면 드는 생각이 있습니다. '서울이 오래된 도시긴 하구나'. 특히 구도심의 낙후된 지역을 다니면 그런 생각이 더욱 강하게 듭니다. 물론 서울에서 이런 지역은 조금씩 사라지고 있습니다. 시간이 지나고 다시 가면 완전히 새로운 풍경과 마주할 수도 있습니다.
 

서울시장 시절 이명박 전 대통령

 
위처럼 도심의 풍경이 달라지는 이유는 재개발, 재건축 사업 덕분입니다. 특히 노무현 정부 때 시작해서 이명박 정부를 대표하는 뉴타운 사업은 서울 도심을 가장 급진적으로 변화시킨 정책이라 말할 수 있습니다. 오늘 답사한 신길동 일대도 서울의 대표적인 뉴타운 지역으로 유명하죠.
 

한남뉴타운 조감도

 
흔히 뉴타운을 두고 '도심 속 미니 신도시'라 말합니다. 그 정도로 변화의 정도가 크고, 범위도 넓다는 의미일 것입니다. 신길 뉴타운도 팀원들과 답사하며 모두 같은 생각을 했는데요. 서울이 아니라 한적한 경기도 근교의 신도시 보는 것 같다는 생각이죠.
 
오늘은 신길뉴타운의 과거와 현재, 그리고 미래를 생각하며 답사했습니다. 
 

개요

 

 
 
과거 신길동 일대는 해군본부, 공군본부, 해병대사령부 등 여러 군사 시설이 위치했습니다. 때문에 개발이 제한되며 도심이 갈수록 낙후되어 갔는데요. 2005년 서울시 뉴타운 사업 지역으로 선정되며 대대적인 재개발이 시작되고, 천지개벽은 현재도 진행 중에 있습니다.
 

 
신길동은 북측에 영등포역 및 여의도, 좌측에 대림 및 구로, 남측에 신림, 우측에 노량진 및 상도가 위치해 있습니다. 서울 주요 도심 및 일자리 권역과 가까운 동시에 한적하고 여유로운 분위기 덕분에 배후 주거 지역으로 수요가 많습니다. 추후 뉴타운이 완전히 완성되면 신길의 가치는 더욱 올라갈 것으로 보입니다.
 

• 인구 : 101,917명
• 행정동 : 신길1동, 신길2동, 신길3동, 신길4동, 신길5동, 신길6동, 신길7동
• 매매 평당 가격 : 3,684만 원
• 전세 평당 가격 : 1,956만 원
• 전세가율 : 53%

 

교통

 

7호선, 신림선 2개의 노선이 지나는 보라매역

7호선이 지나는 신풍역. 신안산선도 지날 예정.

신길뉴타운 지역엔 지하철 7호선, 신림선 2개의 노선이 다닙니다. 지하철 7호선은 우측으론 강남 및 건대입구, 좌측으론 광명 및 부천이 연결되어 있습니다. 신림선은 신림동 지역의 교통난 해소를 목적으로 생긴 지선이라 신깅동에 큰 변화를 가져온 노선은 아닌데요. 여의도에 편리하게 접근할 수 있다는 장점이 있습니다.
 

신안산선 신풍역 공사 현장

신안산선 공사 안내문

신안산선도 개통이 예정되어 있습니다. 덕분에 신풍역은 더블 역세권이 될 예정입니다.. 단 공사가 지연되며 개통 시점은2026년 말 즈음으로 거론되고 있습니다. 또 신안산선의 역할도 서울 및 경기도 서남부권 주민들이 서울 도심에 편하게 접근할 수 있도록 만들어진 노선이라 신길동에 큰 파급력은 없을 것으로 보입니다.
 

일자리

 

신길뉴타운은 배후 주거 지역으로 자체적인 일자리는 거의 없는데요.  지하철 2-3 정거장, 다리만 건너면 여의도 업무 지구(YBD)가 나옵니다. 여의도와 가깝지만 시세는 비교적 저렴해서 신인 연예인이 많은 사는 곳으로도 알려져 있습니다. 
 또 지하철 7호선을 타면 서울 최대 업무 지구 강남(GBD)으로 한 번에 갈 수 있습니다.
 

학군

 

신길 인근 학원가

인근 중학교 및 고등학교

학원가는 신길동 옆 동작구 대방동 일대에 학원가가 형성되어 있습니다. 동작구 학군의 중심인 대방동의 수혜를 일부 받고 있습니다. 신길뉴타운 내 초등학교, 중학교, 고등학교도 가까운 편이라 자녀들이 가까운 거리에 통학할 수 있는데요. 학업성취도는 주변 지역에 비해 높지 않습니다.
 

인프라(상권, 문화)

 

상권이 밀집된 신도림 전경 / 출처 : 서울시

아쉽게도 대형마트, 백화점을 도보로 접근할 수는 없는데요. 신도림, 영등포역, 신림 등 서울 주요 상권과 가까워서 근처에 이마트 영등포점, 홈플러스 신도림점, 이마트 신도림점, 이마트 여의도점, 현대백화점 디큐브시티, 롯데백화점 관악점 등을 이용할 수 있습니다.
 
또 신길문화체육도서관도 2024년 10월 완공을 앞두고 있습니다. 신길뉴타운 1호 입주 아파트 레미안 프레비뉴 건설 시 기부채납 받은 부지에 있는데요. 도서관, 수영장 등을 한 번에 이용할 수 있어 뉴타운 주민들의 문화 인프라가 크게 개선될 예정입니다.
 

자연 환경

 

한적하고 여유로운 느낌의 신길뉴타운

낙후된 도심 속에 만들어진 뉴타운 지역이라 자연 환경은 부족하다 생각하실 수 있는데요. 뉴타운 부지 곳곳에 크고 작은 녹지 공간이 형성되어 있습니다. 서울시가 신길뉴타운을 건설할 떄 공원 녹지 비율을 전체 면적의 약 10% 이상으로 대폭 늘린 덕분입니다. 덕분에 빽뺵한 서울 도심에서 보기 어려운 한적하고 여유로운 기분을 느낄 수있습니다.
 

보라매공원 / 출처 : 서울시

서울을 대표하는 공원 중 하나인 보라매공원도 근처에 위치해 있습니다. 1985년 공군사관학교가 청주로 이전하며 그 부지에 서울시 최초로 대규모 공원을 조성했습니다. 또 조금 더 가면 여의도 공원, 여의도 한강 공원 등 여의도 인프라도 누릴 수 있습니다.
 

미래 가치(호재)

 

재건축 사업이 진행 중인 신길뉴타운 10구역

신길뉴타운은 현재 진행형 사업으로 앞으로 더욱 발전이 기대되는 곳입니다. 전체 16개 구역 중 현재 약 9개 구역이 완공되었으며 현재 나머지 구역도 각각 다른 속도와 방식으로 재개발 사업을 진행 중입니다. 아쉽게도 보라매역 역세권인 6구역 등 지정이 해제된 구역도 있습니다.
 

노량진뉴타운 구획도

 
노량진뉴타운도 신길뉴타운의 호재로 작용할 수 있습니다. 노량진뉴타운은 노량진동 및 대방동 일대에 추진되는 재개발 사업으로, 우수한 입지 덕분에 완공되면 서울 핵심 입지 중 하나가 될 것으로 보입니다. 이에 노량진 부동산 시세가 상승하면 키맞추기 일환으로 신길뉴타운 등 서울 서남부권 시세도 상승이 기대됩니다.
 
또 파급력이 큰 호재는 아니지만 신안산선 개통으로 신길뉴타운의 교통 인프라도 더욱 개선될 것으로 보입니다.
 

아파트

 

신길뉴타운은 대부분 2015년 - 2020년대 지어진 신축 아파트로 구성되어 있습니다. 또 신풍역 주변으로 재건축 사업을 진행하고 있는 구축 아파트, 1990년대 및 2000년대 지어진 구축 아파트도 일부 있습니다. 100세대 이상 단지 중심으로 하나씩 확인했습니다.
 

1. 보라매SK뷰
- 세대 : 1,546세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 4,390만 원
- 특징 : 보라매역 역세권 아파트, 대방초등학교 초품아
 
2. 한성아파트
- 세대 : 420세대
- 입주 시기 : 1997년
- 평당 가격 : 3,550만 원
 
3. 삼환아파트
- 세대 : 1,184세대
- 입주 시기 : 1997년
- 평당 가격 : 3,170만 원
 

4. 더샵파크프레스티지
- 세대 : 799세대
- 입주 시기 : 2022년
- 평당 가격 : 4,240만 원
 
5. 신길자이
- 세대 : 198세대
- 입주 시기 : 2011년
- 평당 가격 : 3,610만 원
 
6. 신길래미안
- 세대 : 1,213세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 3,430만 원
 

7. 신길파크자이
- 세대 : 651세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 4,260만 원
 

8. 래미안에스티움
- 세대 : 1,722세대
- 입주 시기 : 2017년
- 평당 가격 : 4,460만 원
- 특징 : 신길뉴타운 아파트 중 가장 큰 단지
 

9. 힐스테이트클래시안
- 세대 : 1,476세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 4,850만 원
- 특징 : 대장아파트 중 하나
 
10. 포레나신길
- 세대 : 284세대
- 입주 시기 : 2008년
- 평당 가격 : 3,430만 원
 

11. 래미안프레비뉴
- 세대 : 949세대
- 입주 시기 : 2015년
- 평당 가격 : 4,600만 원
 

12. 신길센트럴자이
- 세대 : 1,008세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 4,800만 원
 

13. 신길푸르지오써밋 (입주 예정)
- 세대 : 518세대
- 입주 시기 : 2026년 예정
- 평당 가격 : 미정
- 특징 : 10구역 남서울아파트 재건축, 신풍역 초역세권
 
14. 신길센트럴아이파크
- 세대 : 612세대
- 입주 시기 : 2019년
- 평당 가격 : 3,780만 원
 
15. 신풍역포스코더샵 (입주 예정)
- 세대 : 2,030세대
- 입주 시기 : 2028년 예정
- 평당 가격 : 미정
- 특징 : 신길5동 지역주택조합
 

종합 평가

 

신길벚꽃거리

 

부동산 시장에서 '산다'는 2가지 의미가 있습니다. Live의 산다, Buy의 산다. 전자의 산다는 말 그대로 살기 좋은 곳입니다. 반대로 후자의 산다는 투자하기 좋은 곳입니다. 이번에 답사한 신길뉴타운은 전자인 살고 싶은 곳에 가까웠습니다.
 

 

신길뉴타운의 한적한 분위기, 풍부한 녹지는 분명 다른 서울 도심에선 볼 수 없는 차별화된 매력이라 말할 수 있습니다. 교통도 편리하고 인프라도 부족함 없습니다.
 
이러한 매력을 선호하는 분이 늘어나고 앞으로 더욱 발전하면 신길뉴타운은 '살기 좋은 곳'에서 '사기 좋은 곳'으로도 변모할 충분한 잠재력이 있어 보입니다.
 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★★☆☆
• 학군 : ★★★☆☆
• 인프라 : ★★★☆☆
• 자연환경 : ★★★★☆
• 종합 평가 : 64점

 

240623 - ing

  

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