[부동산 입지 노트] 마포 아현뉴타운 입지 분석 - 강북의 대장으로 도약한 달동네

 

부동산에 관심있는 분이면 '마용성'을 한 번은 들어봤을 것입니다. 서울에서 강남 3구(강남,서초, 송파) 다음으로 비싼 구 3곳을 부르는 말입니다. 서열을 나누는 문화가 좋은 것은 아닙니다. 그러나 숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 마용성 중 첫번째 '마'를 담당하는 마포구는 신축 아파트가 평당 7천을 훌쩍 넘는 서울 강북 권역의 대장으로 도약했습니다.
 
오늘은 마포구 중에서도 많은 분의 관심이 뜨거운 아현뉴타운 일대를 답사했습니다.
 

아현뉴타운 개요

 

마포구를 대표하는 지역은 아현뉴타운. 2003년 뉴타운 지구로 지정된 후 공덕동, 아현동, 염리동 일대를 대규모 재개발해 탄생한 지역입니다. 6개 재개발 구역 및 1개 재건축 구역, 그리고 1개 도시 환경 정비 구역으로 이루어져 있습니다.
 

애오개 지명 이름처럼 경사가 꽤 가파르다.

사실 조선 시대부터 불과 2000년대까지 이 지역은 빈민촌, 달동네에 불과했습니다. 아현의 순우리말 애오개가 예전부터 죽은 아이를 많이 묻어 탄생한 지명이라는 점만 봐도 과거의 모습을 대략 짐작할 수 있습니다.
 

그러나 지금은 과거의 모습은 거의 찾아볼 수 없습니다. 위처럼 복잡한 서울 도심 속 여유로운 신도시의 느낌이 강합니다. 또 염리 4구역, 염리 5구역 등 재정비를 다시 추진하고 있는 구역도 있어서 앞으로 더욱 발전이 기대되는 곳입니다. 
 

• 인구 : 약 43,000명
• 행정동 : 공덕동, 아현동, 염리동 일대
• 매매 평당 가격 : 5,420만 원(염리동 기준)
• 전세가율 : 52%
•  

아현뉴타운 교통

 

아현뉴타운은 북쪽으로 2호선 아현역 및 이대역, 동쪽으로 애오개역(5호선), 남쪽으로 공덕역(5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도)가 지나는 교통의 요지입니다. 이 지역이 재개발 압력을 받기 시작한 시기도 5호선이 개통하며 교통 인프라가 좋아진 때입니다.

뉴타운 면적이 크다 보니 북쪽과 남쪽에서 이용할 수 있는 교통 인프라는 다릅니다. 시세는 북쪽이 조금 비싼 편입니다. 이러한 차이는 북쪽을 지나는 2호선의 영향도 있겠지만 남쪽보다 비교적 신축이 많아서 발생한 차이로 보입니다.
 

백범로 경의선 숲길 인근

지하철 인프라만 좋은 것은 아닙니다. 바로 앞 서울역, 용산역이 위치하고 서울 주요 도로인 마포대로, 신촌로, 백범로도 끼고 있습니다. 강남이 살짝 멀다는 단점만 제외하면 교통 측면에선 흠 잡을 곳 없습니다.
 

아현뉴타운 일자리

 

공덕역 사거리 에쓰오일 본사

아현뉴타운엔 자체적인 일자리도 풍부한데, 주요 업무 지구에도 빠르게 도달할 수 있습니다.
 
공덕역 인근엔 대규모 오피스 빌딩이 즐비해 있는데요. 대부분 양질의 대기업 일자리가 많습니다. 공덕역에 위치한 기업만 나열해도 효성그룹, 동서식품, 에쓰오일, HS애드, SK텔링크, 한겨레, 교학사, KPX, 신원그룹 등 셀 수 없이 많습니다..
 
또 2호선 및 5호선을 이용하면 1-20분 거리에 여의도 업무 지구, 종로 업무 지구가 위치해 있습니다. 여의도나 을지로, 종로에서 근무하는 분이 마포구, 특히 아현뉴타운에 많이 거주하는 이유도 여기에 있습니다. 
 

아현뉴타운 학군

 

마포프레스티지자이. 좌측에 한서초등학교가 붙어 있다.

신도시가 탄생하고 젊은 인구가 유입되며 학군도 조금씩 형성되고 있습니다. 특히 아현뉴타운 남서쪽에 위치한 대홍역 인근으로 학원가가 있는데요. 대치동, 목동, 중계동 3대 학원가 다음으로 서울에서 각광받고 있습니다.
 
이 지역을 답사하며 대부분 초,중,고등학교도 주거 단지와 인접했습니다. 특히 초,중,고가 모두 인접한 마포프레스티지자이 시세가 가장 비싼데요. 다양한 요인이 있겠지만 학군의 인접성도 무시하기 어려워 보입니다.
 

아현뉴타운 인프라

 

아현시장

서울 도심에 있는 만큼 인프라는 설명할 필요 없습니다. 남쪽으로 공덕, 북쪽으로 신촌, 서쪽으로 홍대가 인접해 있습니다. 을지로, 용산역도 가까운 편입니다. 원도심을 재개발한 지역이라 북쪽엔 아현시장도 위치해 있습니다.

쌍룡산근린공원

마포래미안푸르지오 연도형 상가

 

뉴타운 안에도 근린 생활 시설과 소규모 공원이 갖춰져 있습니다. 특히 마래푸로 잘 알려진 마포래미안푸르지오 동쪽 동은 연도형 상가로 건설했습니다. 뉴타운 한 가운데 쌍룡산은 쌍룡산근린공원으로 주민들의 휴식처가 되고 있습니다.

 

아현뉴타운 호재

 

아직 개발되지 않은 염리 4구역

아현뉴타운은 지금도 재개발 사업이 진행되며 앞으로 더욱 발전이 기대되는 곳입니다. 정비 구역에서 해제됐던 염리4구역, 염리5구역이 다시 사업을 추진하고 있습니다. 또 북쪽에 신촌로 건너편 북아현뉴타운도 천지개벽할 준비를 하고 있습니다.
 

아파트

 
아현뉴타운엔 뉴타운 지정 이전 1980년대 및 1990년대 지어진 아파트, 뉴타운 지정 이후 2000년대부터 최근까지 지어진 아파트 단지로 구성되어 있습니다. 200세대 단지 이상 기준으로 아파트 단지별 시세와 간략한 특징을 확인했습니다.

1. 마포더클래시
- 세대 : 1,419세대
- 입주 시기 : 2022년
- 평당 가격 : 6,680만 원
- 특징 : 아현뉴타운 중 가장 신축
 

2. 마포프레스티지자이
- 세대 : 1,694세대
- 입주 시기 : 2021년
- 평당 가격 : 7,380만 원
- 특징 : 마포구 현재 대장
 

3. 마포래미안푸르지오
- 세대 : 3,885세대
- 입주 시기 : 2014년
- 평당 가격 : 6,850만 원
- 특징 : 마포구 과거 대장, 세대수가 가장 많다
 
4. 상록아파트
- 세대 : 678세대
- 입주 시기 : 1997년
- 평당 가격 : 3,770만 원
 
5. 마포자이더센트리지
- 세대 : 927세대
- 입주 시기 : 2018년
- 평당 가격 : 5,570만 원
 

6. 마포현대
- 세대 : 480세대
- 입주 시기 : 1988년
- 평당 가격 : 3,970만 원
- 특징 : 재건축 진행 중으로 안전진단 통과, 한화건설(포레나) 시공사 선정
 

7. 래미안공덕 5차
- 세대 : 794세대
- 입주 시기 : 2011년
- 평당 가격 : 5,280만 원
 
8. 공덕래미안 4차
- 세대 : 597세대
- 입주 시기 : 2005년
- 평당 가격 : 4,900만 원
 

9. 공덕삼성
- 세대 : 651세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 4,600만 원
 
10. 공덕SK리더스뷰
- 세대 : 472세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 5,398만 원
 
11. 공덕파크자이
- 세대 : 288세대
- 입주 시기 : 2015년
- 평당 가격 : 5,490만 원
 
12. 염리삼성
- 세대 : 574세대
- 입주 시기 : 2001년
- 평당 가격 : 4,940만 원
 

종합 평가

 

 

지금까지 서울 강북 대장이라 불리는 아현뉴타운 일대를 답사했습니다. 뉴타운은 불패라는 말이 있습니다. 살기도 좋지만, 투자 가치도 좋다는 말입니다. 도심 속 입지는 좋지만 노후된 지역을 대규모 개발하니 실거주 만족도, 투자 가치 모두 더할나위 없이 좋을 것입니다.

 

아현뉴타운은 뉴타운=불패 공식을 더욱 공고히 다진 곳입니다. 실거주 만족도, 투자 가치 모두 시세에 반영되며 평당 7천을 넘는 강북 대장으로 등극했습니다. 이미 비싸진 현 상황에서 투자 가치는 의견이 갈릴 수 있습니다. 그러나 실거주 만족도 하나는 지금도, 앞으로도 이견이 없을 것으로 보입니다.

 

• 교통 : ★★★★☆
• 일자리 : ★★★★☆  
• 학군 : ★★★★☆
• 인프라 : ★★★★★ 
• 자연환경 : ★★★☆☆  
• 종합 평가 : ★★★★☆ 

 

 당근 유일 부동산 답사 모임 <입지의신>에서 신규 회원을 모집하고 있습니다.
 

🏠부동산 답사 모임 - 입지의신 | 당근 모임