[부동산 입지 노트] 상도동 입지 분석 - 이 지역의 미래를 묻거든 노량진을 보게 하라

 
 
입지가 좋아지는 이유는 크게 2가지 요인이 있습니다. 내부적 요인과 외부적 요인이죠. 간단하게 내부적 요인은 그 지역이 좋아지는 걸 말하고, 외부적 요인은 그 주변이 좋아지는 걸 말합니다. 상도동도 서울에서 앞으로 입지가 좋아질 지역 중 하나인데요, 어떤 요인으로 입지가 좋아질지 생각하며 상도동 답사를 시작했습니다.
 

개요

 

 

• 인구 : 123,808명
• 행정동 : 상도1동, 상도2동, 상도3동, 상도4동
• 매매 평당 가격 : 3,726만 원
• 전세 평당 가격 : 2,179만 원
• 전세가율 : 58%

 

교통

 

상도동엔 지하철 7호선이 지나가며 서쪽부터 장승배기역, 상도역, 숭실대입구역 3개의 역이 있습니다. 지하철 7호선은 고속터미널역, 논현역 등 강남 업무 지구(GBD)로 한 번에 직결되며 황금 노선으로 통합니다.
 

강남 지통 버스 노선 신설을 홍보하는 국민의힘 현수막. 동작구

단 강남으로 가는 직통 버스는 없다는 단점이 있는데요. 강남 직통 버스 노선을 신설해서 이 지역 주민들의 민심을 얻으려는 정치권의 노력을 현수막 곳곳에서 확인할 수 있었습니다. 결국 2024년 8월 26일부터 용산 - 상도 - 사당 - 강남으로 연결되는 간선버스 노선이 탄생했습니다.
 

새로운 경전설 서부선도 개통될 예정입니다. 서부선은 서울대입구역을 시작으로 상도동 장승배기역을 지나 여의도, 마포구, 은평구를 잇는 노선으로 2031년 개통될 예정입니다. 서부선이 개통되면 상도동 교통은 훨씬 개선될 것으로 보입니다. 
 

일자리

 

상도역 사거리 일대

상도동에 자체적인 일자리는 없는데요. 여의도, 용산, 강남, 가산디지털단지 등 서울 일자리 밀집 지역 어디든 20분이면 도착할 수 있다는 입지적 매력이 있습니다. 서울 도심에 위치한 종로 업무 지구도 약 3-40분이 소요되며 오래 걸리진 않습니다.
 

학군

 

단점이 있다면 학군일 것입니다. 상도동 내 고등학교는 0개로 대방동 영등포고등학교, 관악구 구암고등학교 등 다른 지역으로 다녀야 합니다. 중학교도 장승중학교, 국사봉중학교 2개 뿐이고 특히 상도역 인근엔 없습니다. 초등학교를 품은 초품아 단지도 많이 없습니다.
 

학원가도 상도동엔 거의 없습니다. 근처인 대방동 인근에 동작구 최대 규모 학원가가 형성되어 있지만 규모는 크지 않습니다.물론 인구 12만 명에 달하는 지역인 만큼 유명 대형 학원이 적을 뿐 필요한 학원은 충분히 있어서 학군에 목을 메는 학부모가 아니라면 큰 단점은 아닙니다.
 

인프라(상권, 문화)

 

상도동 일대는 원래 노후된 주택 및 빌라 밀집 지역으로 인프라가 형성되기 좋은 여건은 아닙니다. 재개발도 싹 갈아 엎는 뉴타운 방식이 아니라 시차를 두고서 한 블럭씩 개발되며 도시 계획 상 인프라가 들어서긴 쉽지 않습니다. 이에 대형마트, 문화 시설 등도 많지 않습니다. 그래도 아이파크몰, 이마트가 입정된 용산역 상권과 가까운 장점은 있습니다.
 

동작구 종합행정타운 건설 연장, 엄청난 규모를 자랑한다.

또 답사를 진행하며 상도동은 장승배기역을 중심으로 인프라가 발전하고 있는 모습을 확인할 수 있었습니다. 우선 장승배기역 바로 옆 동작구청(동작구 종합행정타운)이 건설되고 있는데요. 보건소, 구청, 의회 등을 한 곳으로 집결하고 영도시장 상인과 생생하기 위한 112개 상가, 공공 공연장 등 각종 문화 시설도 탄생할 예정입니다.
 

자연 환경

 

언덕과 공원으로 둘러쌓인 아파트 단지

위에서 언급한 것처럼 노후된 주택 빌라 밀집 지역으로 자연 환경도 좋은 편은 아닌데요. 관악구와 인접한 숭실대입구역 부근엔 서울 둘레길 코스가 지나는 상도근린공원, 흑석동과 인접한 지역엔 서달산수목학습원이 상도동 주민들의 휴식처가 되어주고 있습니다. 다만 산과 둘레길 코스가 있다는 건 이 지역은 경사가 있다는 의미도 담고 있습니다.
 

미래 가치(호재)

 

노량진뉴타운-지도

상도동 입지의 미래는 노량진 재개발, 뉴타운에 있다고 말해도 과언은 아닙니다. 상도동 위치는 노량진동, 흑석동과 붙어 있는데요. 현재 노량진은 뉴타운 사업을 통해서 서울의 새로운 핵심 입지 중 하나로 떠오르고 있고, 흑석은 논란은 있지만 서반포라 불릴 만큼 비싼 시세를 형성하고 있습니다.
 
부동산 시장은 '키맞추기'라는 불변의 진리가 있습니다. 노량진과 흑석의 입지적 가치가 높아지면, 다음은 당연히 바로 옆에 위치한 상도일 것입니다. 
 

서부선 노선도

위에서 언급한 경전철 서부선 호재도 있습니다. 서부선은 장승배기역을 지나 여의도, 마포구, 은평구 지역까지 연결되어 서울 서부권 교통의 핵심 축이 될 예정입니다. 이에 더블 역세권이 된 장승배기역은 이미 건설사가 우수한 입지를 선점하기 위해 많은 재개발 사업이 활발히 진행되며 여러 신축 아파트도 들어서고 있습니다.
 

아파트

 
상도동은 면적이 넓은 만큼 인구도 많고, 아파트 단지도 많습니다. 이번 입지분석 글에선 상도동 동쪽부터 300세대 이상 아파트 단지를 기준으로 정리했습니다.
 

1. 상도래미안 3차
- 세대 : 1,656세대
- 입주 시기 : 2004년
- 평당 가격 : 4,350만 원
- 특징 : 숭실대입구역 깔끔한 구축 대단지 아파트
 
2. 상도래미안 2차
- 세대 : 431세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 3,530만 원
- 특징 : 3차 대비 세대 수가 적고 역과 거리가 있어 시세가 저렴한 편
 

3. 힐스테이트 상도 센트럴파크
- 세대 : 1,559세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 4,460만 원
- 특징 : 숭실대입구역 역세권 신축 대단지 아파트
 

4. 힐스테이트 상도 프레스티지
- 세대 : 882세대
- 입주 시기 : 2013년
- 평당 가격 : 4,290만 원
- 특징 : 언덕에 위치하며 센트럴파크 시세를 따라감
 

5. 상도동 중앙하이츠빌
- 세대 : 544세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 3,350만 원
 

6. 상도역 롯데캐슬 파크엘
- 세대 : 950세대
- 입주 시기 : 2021년
- 평당 가격 : 4,840만 원
- 특징 : 상도역과 인접하나 언덕과 터널 사이 위치
 

6. e편한세상 상도노빌리티
- 세대 : 893세대
- 입주 시기 : 2018년
- 평당 가격 : 4,940만 원
- 특징 : 평지에 위치한 상도역 역세권 아파트
 

7. 상도브라운스톤
- 세대 : 415세대
- 입주 시기 : 2007년
- 평당 가격 : 4,150만 원
 

8. 힐스테이트상도 (입주 예정)
- 세대 : 608세대
- 입주 시기 : 2026년
 

9. 상도두산위브트레지움
- 세대 : 582세대
- 입주 시기 : 2016년
- 평당 가격 : 4,410만 원
 

10. 상도더샵
- 세대 : 1,122세대
- 입주 시기 : 2007년
- 평당 가격 : 5,200만 원
- 특징 : 상도동 유일의 초품아&중품아 대단지 아파트, 용적률이 높지 않아 쾌적
 
11. 상도동아이파크
- 세대 : 400세대
- 입주 시기 : 2004년
- 평당 가격 : 3,500만 원
 

12. 힐스테이트장승배기역 (입주 예정)
- 세대 : 370세대
- 입주 시기 : 2025년
- 특징 : 장승배기역 역세권 주상복합 아파트
 

13. 상도파크자이
- 세대 : 471세대
- 입주 시기 : 2016년
- 평당 가격 : 4,650만 원
 

14. 동작센트럴자이 (입주 예정)
- 입주 시기 : 2028년
- 특징 : 지역주택조합, 장승배기역 역세권, 상도동 대장 아파트 예상
 

종합 평가

 

 
힐스테이트 상도 센트럴파크 아파트 단지를 지나가다 놀라운 광경을 목격했습니다. 아파트 단지 상가 1층 전체가 부동산 공인중개사 사무소인 것입니다. 신축 아파트 단지에선 종종 볼 수 있는 광경인데 그래도 부동산 6-7곳이 일렬로 나열된 모습은 처음 보는 것 같습니다.
 
문구점, 마트, 식당 등 상권이 형성되고, 소비가 이루어질 자리에 부동산만 들어선 모습을 보면서 만감이 교차했습니다. 정부 발표 통계처럼 정말 사람들의 내수 소비가 침체되고 있구나. 대신 그 돈은 대출 이자, 중개 수수료 등 투자 수요로 몰리고 있구나. 그리고 마지막, 이 지역은 상권은 부족할지 몰라도 투자 가치는 확실한 곳이구나.
 
라는 씁쓸하지만 현실적인 결론을 끝으로 상도동 입지 분석 글을 마치겠습니다.
 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★★★☆
• 학군 : ★★☆☆☆
• 인프라 : ★★☆☆☆
• 자연환경 : ★★☆☆☆
• 미래가치  :  ★★★★★
• 종합 평가 : 60점

 

240623 - ing

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