[부동산 입지 노트] 영등포구 당산동 입지 분석 - 동쪽엔 잠실, 서쪽엔 당산?

 
 
오늘은 서울특별시 영등포구 당산동을 구석구석 답사하며 입지를 분석했습니다. 비 예보가 있었지만 다행히 비가 오지 않아 선선한 날씨에 답사 팀원들과 함께 기분 좋게 답사를 진행했습니다. 입지가 뛰어난 당산동에 관심있는 분이 많을 것 같은데요. 부동산 입지 노트 당산동편 지금 시작하겠습니다.
 

개요

 

당산동

 
영등포구 당산동은 주거, 산업, 행정 등 도시의 다양한 요소가 혼재된 독특한 지역입니다. 당산동의 이러한 특성을 잘 이해하려면 잠깐 시간을 거슬러 역사를 알아볼 필요가 있습니다.
 
과거 경성부 시절에 영등포는 강남으로 불렸고, 당산은 대표적인 배후 공업 단지 중 하나였습니다. 오래 전 시가지가 형성되며 행정동은 당산 1동, 당산 2동으로 구분되나 법정동은 당산 1가-6가로 종로처럼 옛 지명이 남아 있습니다.
 

대부분 용도가 준공업 지역으로 분류된 영등포구 일대

 
이러한 역사의 흔적을 지금도 찾아볼 수 있는데요. 당산동은 대부분 준공업 지역으로 분류되어 있습니다. 지금은 공장이 거의 사라지고 그 자리에 지식산업센터, 그리고 아파트가 대신하고 있습니다. 경성부 시절의 영향으로 지금도 주거와 산업이 혼재된 것입니다.
 
또 영등포구청, 영등포 경찰서 등 영등포 행정의 중심지 역할도 하고 있습니다. 위치는 북쪽으로 한강을 끼고 있고 동쪽은 목동, 서쪽은 여의도, 남쪽은 영등포역 및 신도림 등 주요한 지역이 사방에 위치해 있습니다. 덕분에 교통도 발달하며 황금 노선도 지나는 교통의 요입니다.
 
그러나 입지적 이점에도 불구하고 당산동은 상품성, 거주 환경, 학군 등 다양한 요인으로 저평가를 받는다는 의견도 많습니다. 입지가 뛰어난 당산동 가치가 지금보다 더 상승할 수 있을지 생각하며 당산동 답사를 시작했습니다.
 

• 인구 : 57,583명
• 행정동 : 당산1동, 당산2동
• 매매 평당 가격 : 3,960만 원
• 전세 평당 가격 : 약 2,200만 원
• 전세가율 : 약 56%

 

교통

 

당산동엔 당산역, 영등포구청역 2개의 역이 있습니다. 당산역은 지하철 2호선, 9호선이 지나고, 영등포구청역은 지하철 2호선, 5호선이 지납니다. 당산역은 황금 노선인 지하철 2호선, 9호선 더블 역세권으로 교통의 요지라 불리고 있습니다. 
 
덕분에 전철을 이용해서 서울 3대 업무 지구인 GBD(강남), YBD(여의도), CBD(종로)에 한 번에 이동할 수 있습니다. 당산에서 강남까진 약 3-40분, 종로는 약 20분, 여의도는 한 정거장 거리일 정도로 가까이 있습니다.
 

당산역 인근 모습

다만 당산역 2호선은 지하가 아니라 지상으로 다닙니다. 때문에 약간의 소음과 스산한 느낌이 있습니다. 또 전철이 당산동 중앙을 지나며 서쪽과 동쪽의 일부가 단절되어 있는데요. 실제로 이동했을 때 큰 불편함은 없습니다.
 
자차로 이동할 땐 한강변에 인접해서 올림픽 대로에 빠르게 진입할 수 있고, 바로 앞에 양화대교도 위치해 있습니다. 영등포역도 가까이 있다는 장점이 있습니다.
 

일자리

 

당산역 서쪽에 위치한 지식산업센터들

 

당산은 위에서 소개한 것처럼 서울 3대 업무 지구인 강남, 여의도, 종로에 빠르게 이동할 수 있다는 입지적 장점이 있는데요. 특히 위치가 여의도 바로 옆이라 여의도 출퇴근 하는 분도 많습니다.
 
준공업 지역으로 지식산업센터가 위치해서 자체적인 일자리도 꽤 많습니다. 코레일유통 본사도 위치해 있습니다. 영등포구청, 영등포 경찰서, 영등포 세무서 등 많은 행정 기관이 위치하며 영등포구 행정의 중심지 역할도 하고 있습니다.
 

학군

 

당산동 중학교 및 고등학교 학군 정보 / 출처 : 아파트실거래가

입지 깡패인 당산의 치명적 단점이 있다면 학군일 것입니다. 한국에선 부동산이 높은 가치를 인정받으려면 학교, 학원 등 탄탄한 학군이 갖춰져 있어야 합니다. 아쉽게도 당산동은 초등학교, 중학교는 잘 갖춰져 있지만 고등학교 학군이 빈약한 편입니다.
 
당산동의 유일한 고등학교는 선유고등학교. 선유고에 진학하지 못한다면 먼 거리의 학교를 다녀야 합니다. 또 당산동은 서쪽에 서울 최대 학군 중 하나 목동이 있습니다. 때문에 자녀가 고등학교 진학을 앞두고 상급지인 목동으로 이사가는  경우도 있습니다. 
 
다만 2031년 목동선이 개통되면 당산에서 목동 학원가로 더 빠르게 이동이 가능해서 단점이 조금은 상쇄될 것으로 보입니다.
 

인프라(상권, 문화)

 

코스트코 양평점

교통의 요지인 만큼 인프라는 잘 형성되어 있습니다. 대형마트만 코스트코 양평점, 롯데마트 양평점, 홈플러스 영등포점, 이마트 영등포점, 홈플러스 합정점 등 근처에 5개나 있습니다. 요즘 핫한 문래 창작촌도 지하철 한 정거장 거리에 있습니다.
 
또 영등포구청역 근처엔 영등포 아트홀이 위치하고, 바로 아래인 문래역 근처엔 영등포 예술의 전당이 개관할 예정입니다. 당산과 가까운 양평동 롯데웰푸드 영등포 공장 자리에 한국의 첼시 마켓을 만든다는 계획도 있지만 아직 진척은 더딥니다.
 

자연 환경

 

양화한강공원 입구

한강공원에서 바라본 강북(합정 및 마포) 전경

 당산동 자체는 준공업 지역의 특성 상 고밀도로 개발되어 공원이나 녹지 공간이 많지 않은데요. 서울에서 도보로 한강 공원을 누릴 수 있는 몇 안 되는 지역 중 하나입니다.
 
지하도만 통과하면 양화한강공원, 여의도한강공원 등 한강을 만날 수 있습니다. 갈수록 한강의 가치가 높아지는 상황에서 당산의 부동산 가치도 긍정적 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
 

미래 가치(호재)

 
입지가 좋으면 호재도 자연히 따르게 됩니다. 당산도 다양한 호재가 있습니다.
 
첫째, 서울 3대 도심 개발의 수혜 지역입니다. 서울시는 2040 서울 플랜을 발표하며 3대 도심으로 한양도성(종로), 강남, 그리고 여의도/영등포 지역을 선정했습니다. 여의도와 영등포가 발전하면 당산은 배후 주거 지역으로 가장 큰 수혜가 예상되는 지역입니다.
 

국회대로 상부 공원(일명 국트럴파크) / 출처 : 서울시

둘째, 자체적인 공원도 형성되며 당산의 아쉬운 단점도 개선됩니다. 2025년 당산을 지나는 국회대로를 지하화한 후 상부에 공원을 형성할 예정입니다. 국회대로 상부 공원 규모는 길이 7.64km, 폭 최대 55M로 경의선 숲길보다 큰 규모를 자랑합니다.
 

당산역 환승센터 / 출처 : 서울시

셋째, 당산역 부근에 환승 정류장이 신설될 예정입니다. 하루 약 6만 명이 시내버스, 광역버스, 공항버스, 마을버스를 이용하게 되며, 유동 인구 증가 영향으로 당산역 상권과 부동산 가치도 발전할 것으로 예상됩니다.
 

넷째, 활발한 재건축 및 재개발 사업으로 주거 지역 상품성도 빠르게 개선되고 있습니다. 지금까지 당산의 부동산 가치가 저평가된 것 같다고 생각한 분이 계시다면 대부분 구축이기 때문일 것입니다. 앞으론 구축이 신축으로 변모하며 당산동을 바라보는 시선도 달라질 것으로 보입니다.
 
또 한강과 인접한 당산동 6가 일대엔 신속통합기획 재개발도 예정되어 있습니다. 재개발을 통해 780세대 신축 아파트가 들어설 예정이며 당산의 새로운 대장이 될 것으로 예상됩니다.
 

아파트

 
당산동 아파트 단지는 지하철 2호선을 두고 서쪽과 동쪽에 특징이 있습니다. 서쪽은 1980년대 지어진 구축이 많고 재건축 사업이 진행되고 있습니다. 동쪽은 2000년대 초반에 지어진 구축이 중심이며 최근 지어진 신축도 일부 있습니다. 오늘 글에선 동쪽 -> 서쪽 순서, 300세대 이상 아파트 기준으로 확인했습니다.
 

1. 유원제일 2차
- 세대 : 410세대
- 입주 시기 : 1984년
- 평당 가격 : 4,490만 원
- 특징 : 당산역 서쪽 아파트 중 역과 가장 가까움, 최고 49층 700가구 규모 재건축 사업 추진 중
 

2. 당산현대 3차
- 세대 : 509세대
- 입주 시기 : 1989년
- 평당 가격 : 3,860만 원
- 특징 : 재건축 안전 진단 통과, 용적률 400% 완화 예정
 
3. 유원제일 1차
- 특징 : 재건축 사업 진행 중, e편한세상 554세대 신축 변모 예정
 
4. 래미안 당산 1차
- 세대 : 348세대
- 입주 시기 : 1995년
- 평당 가격 : 3,800만 원
- 특징 : 한강 공원이 인접한 한강변 아파트
 

5. 당산 래미안 아파트
- 세대 : 1,391세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 4,550만 원
- 특징 : 당산역 초역세권 및 대단지 아파트, 과거 당산 대장 아파트, 구축이지만 우수한 상품성
 

6. 당산 센트럴 아이파크
- 세대 : 802세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 5,350만 원
- 특징 : 현재 당산 대장 아파트(미래는 불확실), 당산의 유일한 신축 대단지
 
7. 효성 1차 & 2차 아파트
- 세대 : 738세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 4,340만 원
- 특징 : 과거 당산 대장 아파트인 당산 래미안 시세를 따라감
 
8. 영등포 삼환 아파트
- 세대 : 520세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 3,610만 원
 
8. 당산 푸르지오 아파트
- 세대 : 520세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 4,010만 원
 
9. 강변 래미안 아파트
- 세대 : 801세대
- 입주 시기 : 2002년
- 평당 가격 : 3,870만 원
 
10. 당산 현대 아파트
- 세대 : 976세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 4,330만 원
 

종합 평가

 

지금까지 서울시 영등포구 당산동 입지를 분석했습니다.
 
당산동은 도시의 다양한 모습을 만날 수 있습니다. 주거, 상권, 산업 등 도시의 요소가 한 곳에 모여 있기 때문이죠. 당산역은 많은 유동 인구와 발전된 상권, 당산역 동쪽은 조용한 아파트 단지, 서쪽은 지식산업센터와 구축 아파트, 북쪽은 노후 주택 단지와 한강공원 등 지역마다 색다른 풍경이 있습니다.
 
교통은 황금 노선 2호선, 9호선 및 5호선을 통과하며 교통의 요지라 말할 수 있습니다. 덕분에 일자리 지역에 빠르게 접근할 수 있습니다. 또 한강을 도보로 누릴 수 있는 몇 안 되는 희소한 지역이고 대형마트 등 인프라도 충분히 갖추고 있습니다.
 
단 입지가 완벽해 보이는 당산도 고등학교 학군과 학원이 부족한 단점이 있는데요. 이러한 단점을 충분히 상쇄시킬 미래의 다양한 호재도 기다리고 있습니다. 당산이 옆에 있는 여의도 입지를 따라갈 수는 없습니다. 단 여의도가 강남이면, 당산은 강남 옆 잠실 또는 성수가 될 잠재력이 있어 보입니다.
 

• 교통 : ★★★★★(100점)
• 일자리 : ★★★★☆ (80점)
• 학군 : ★★★☆☆ (60점)
• 인프라 : ★★★★☆ (80점)
• 자연환경 : ★★★★☆ (80점)  
• 종합 평가 : 80점

 

당산동 입지에 대해서 여러분 생각은 어떤가요? 여러분만 알고 있는 당산의 숨은 매력이 있다면 댓글에 공유해 주세요. 감사합니다.
 

2024.06.22 - ing

 
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