오늘은 서울특별시 성동구 행당동을 구석구석 답사하며 입지를 분석했습니다. 비가 내리던 날이라 신발도, 바지도 다 젖었지만 무더운 여름의 더위를 잠시나마 식혀준 반가운 비입니다. 그래도 날씨는 비교적 선선해서 다행이라 생각했던 날입니다. 부동산 입지 노트 행당동편 지금 시작하겠습니다.
개요
행당동은 성동구의 법정동 중 하나로 성동구 중앙에 위치하고 있습니다. 그래서 성동구청, 성동구의회, 성동구립도서관, 성동경찰서, 성동소방서, 성동우체국 등 성동구의 행정, 문화 기관이 모두 위치해 있습니다. 서쪽으론 금호동 및 옥수동, 북쪽으로 마장동 및 왕십리동, 남쪽으로 응봉동 및 성수동이 있습니다.
행정동은 행당1동, 행당2동, 사근동 3개 동이 있는데요. 행당1동은 상업지구 왕십리역, 오래된 행당시장 및 단독 주택 지구, 그리고 재개발된 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 북쪽으론 왕십리역 생활권, 남쪽으론 응봉역 생활권으로 볼 수 있습니다. 행당2동은 행당역 5호선을 중심으로 1990년대-2000년대 달동네 언덕을 재개발한 대단지 구축 아파트가 밀집되어 있습니다. 사근동은 한양대학교 부지 일부 및 대학교 상권이 위치해 있습니다.
- 인구 : 41,887명
- 행정동 : 사근동, 행당1동, 행당2동
- 매매 평당 가격 : 4,108만 원
- 전세 평당 가격 : 2,303만원
- 전세가율 : 55%
교통
행당동엔 왕십리역(2호선, 5호선, 수인분당선, 경의중앙선), 행당역(5호선), 한양대역(2호선) 3개의 역이 있습니다. 이 중에서 왕십리역은 국내 최초 쿼드러플 역세권으로 서울 동북부 교통의 중심지로 유명하죠. 서울 강남, 4대문 종로 지역 중 서울 핵심지로 사통팔달 편리하게 이동할 수 있습니다.
2호선을 이용하면 좌측으론 신당, 동대문 거쳐서 을지로로, 우측으론 성수, 잠실을 거쳐서 강남으로 이동할 수 있습니다. 또 수인분당선을 이용하면 강남 권역 및 수서역, 분당까지 연결되어 있습니다. 경의중앙성은 배차 간격이 긴 것으로 악명이 높지만 그래도 좌측으론 서울 서부 지역, 우측으론 서울 동부권 및 남양주, 앙평 등 근교까지 갈 수 있습니다.
단 경의중앙선이 지하가 아니라 지상으로 이동하는 단점이 있습니다. 때문에 왕십리역 중심으로 행당동 권역과 한앙대 권역이 철로로 분리되어 있는데요. 철로 위 왕십리로가 연결되어 단절되어 있다는 느낌이 크지는 않습니다. 다만 응봉역과 가까운 생활권에선 중랑천이 철로에 막혀서 천변에 접근하기 어렵다는 단점이 있습니다.
또 한강변에 인접해서 차량으로 강변북로에 빠르게 진입할 수 있고, 성수대교를 건너서 강남으로 진입할 수도 있습니다.
일자리
아쉽게도 자체적인 일자리는 거의 없는데요. 왕십리역 덕분에 서울 3대 업무 지구인 GBD(강남), CBD(도심권), YBD(여의도권)에 직결되어 있는 몇 안되는 곳입니다. 지하철로 왕십리역-강남역은 약 20-25분, 왕십리역-을지로입구역은 불과 10분, 왕십리역-여의도역은 25-30분이 걸립니다.
학군
5호선 행당역 부근엔 행현초등학교, 무학중학교, 무학여자고등학교, 행당동은 아니지만 신금호역 구분에 금호고등학교가 있습니다. 왕십리역 및 한양대역 부근엔 행당초등학교, 행당중학교, 그리고 행당동은 아니지만 근처에 동마중학교, 한양대사범대학부속고등학교 및 중학교가 있습니다. 덕수고등학교는 위례신도시로 이전하며 2024년 폐교했습니다.
초등학교 및 중학교는 아파트 및 단독 주택 지구 속에 위치해 있어서 접근이 편리하지만, 단점은 마땅한 고등학교가 없다는 점입니다. 한양사대부고 및 무학여고는 성취도가 우수한 편이지만 일반계 남학생은 행당동 밖으로 나가야 합니다. 그래도 신금호역에 2017년 금호고등학교가 새로 개교하며 고등학교 문제를 조금은 해소했습니다.
학원은 5호선 행당역 부근으로 작은 학원가가 형성되어 있는데요. 학군지로 보기엔 어려워 보입니다. 그래도 일반계 고등학교 제외하면 초등학교, 중학교 모두 주거 단지와 붙어 있고, 성취도도 나쁘지 않습니다. 또 지나가며 아이들을 많이 볼 수 있던 곳입니다. 교통도 편리한데 학교도 잘 형성되어 수요가 꾸준해 보입니다.
인프라(상권, 문화)
왕십리역에 엔터식스 쇼핑몰, 이마트, CGV 등 탄탄한 상권을 갖추고 있습니다. 왕십리역 뒤 사근동엔 한양대학교 상권이 위치해 있는데, 술집이 많아서 주거 환경으로 좋은 곳은 아닙니다. 또 왕십리역과 행당역 사이에 행당시장이 있지만 과거에 비하면 규모는 축소된 상황입니다.
행당역엔 아파트 단지 양쪽으로 큰 아파트 상가가 위치해 있는데요. 아파트 상가에 롯데마트 행당점이 입정되어 있습니다. 세대수가 많다 보니 아파트 상권이 잘 형성된 모습을 확인할 수 있습니다.
또 왕십리역 좌측에 성수 행정 타운이 있다면, 우측엔 성동구립도서관, 소월아트홀 등 성동구 문화 인프라가 형성되어 있습니다. 뒤쪽으로 아파트 단지가 건설 중이거나 이미 형성되어 있어 주변에 거주하는 행당동 주민이 애용하는 곳입니다.
자연 환경
행당동이 성동구인 것에서 알 수 있는 것처럼 성수와 가까이 있는데요. 중랑천 하나만 건너면 서울 최대 높지 공원 서울숲과 한강을 갈 수 있다는 장점이 있습니다. 또 성수에서 조금 더 가면 뚝섬 유원지, 뚝섬 한강 공원에 갈 수 있고, 근처인 응봉역엔 서울 야경 명소이자 가벼운 마음으로 오를 수 있는 응봉산이 있습니다.
미래 가치(호재)
첫째, 성수의 배후 지역으로 성수가 발전하면 행당도 영향을 받는 만큼 상방이 열려 있습니다. 성수동은 성수 전략 정비 구역으로 서울 및 한강변 최고의 입지로 떠오를 것으로 예측하고 있는데요. 성수에 수요가 늘어나며 행당동도 긍정적 영향을 받을 것으로 보입니다.
둘째, 성동구가 신 행정 타운을 건설하며 새로운 일자리가 창출되고 문화 인프라 및 상권도 강화될 예정입니다. 성동구는 2030년을 목표로 구청, 의회, 경찰서 등 주요 기관을 소월아트홀 부지로 이전해서 신 행정 타운을 건설하고 이 자리엔 업무, 상업, 유통 기능을 강화한 비즈니스 타운을 조성할 것이라 발표했습니다. 또 삼표레미콘 부지엔 오페라 하우스 등 문화관광 타운 조성을 예고했습니다.
셋째, GTX가 빠질 수 없습니다. GTX-C 노선에 왕십리역이 생기냐, 아니냐 논란이 많았는데 신설되는 것으로 최종 확정됐습니다. GTX A,B,C 3개 노선 중 개통 시기는 A>C>>>B 순일 것으로 예상되는데요. 곧 왕십리역도 GTX의 큰 수혜를 볼 것으로 보입니다. 또 왕십리역은 노원구, 성북구를 연결하는 동북선도 예정되어 있는데요. 왕십리역 및 행당동 지역보단 서울 동북부 권역에 큰 호재일 것 같습니다.
아파트
행당동에 약 500세대 이상 아파트 단지는 총 10개가 있습니다.
5호선 행당역 부근으로 2000년대 초반 재개발 사업으로 건설된 대단지 아파트는 평당 3천만 원 후반 - 4천만 원 초반에 시세가 형성되어 있습니다. 단지 규모도 크고 고층이라 무척 빽빽해 보이는데, 인구 밀도도 서울에서 가장 높은 곳에 속합니다. 다만 도로 폭이 왕복 4차선으로 높은 인구 밀도에 비해 좁고 언덕에 있다는 특징이 있습니다.
서울숲 삼부아파트는 왕십리역 초역세권 아파트로 역과 딱 붙어 있는데요. 1998년 지어진 구축에도 평당 가격 5천만 원 내외에 형성되어 있습니다. 주민들의 재건축 의지는 높지만 아직 30년은 되지 않아 활발하게 논의되지 않고 있습니다.
왕십리역 아래엔 최근 지어진 신축이 비교적 많습니다. 3동으로 지어진 주상복합 아파트 서울숲 더샵은 평당 가격 4천만 원 후반에 육박하고, 왕십리 및 행당동 대장 아파트 서울숲 리버뷰자이는 평당 5천만 원 중반의 가격을 자랑하죠.
리버뷰자이 위 왕십리역과 가까운 행당 7구역 재개발 현장엔 라체르보 푸르지오 써밋이 분양할 예정인데 평당 5천만 원 초반이 거론되고 있습니다. 라체르보 푸르지오 써밋이 입주하면 행당동의 새로운 대장 아파트가 될 것으로 보입니다.
| 아파트 | 입주 시기 | 세대수 | 평당 가격 |
| 서울숲 신동아아파트 | 1995년 | 636 | 3,590만원 |
| 서울숲 삼부아파트 | 1998년 | 498 | 5,050만원 |
| 행당한진타운 | 2000년 | 2,123 | 4,100만원 |
| 행당대림아파트 | 2000년 | 3,404 | 4,120만원 |
| 서울숲 한신더휴 | 2003년 | 1,410 | 3,980만원 |
| 행당두산위브 | 2009년 | 465 | 4,880만원 |
| 서울숲 행당푸르지오 | 2011년 | 457 | 3,840만원 |
| 서울숲 더샵 | 2014년 | 495 | 4,940만원 |
| 서울숲 리버뷰자이 | 2018년 | 1,034 | 5,650만원 |
| 라체르보 푸르지오 써밋 | 2025년-2026년 예정 | 958 | 5천만원 초반(예상) |
종합 평가
지금까지 서울특별시 성동구 행당동 입지를 분석했습니다. 교통은 쿼드러플 역세권 왕십리역 덕분에 최상위 입지에 속합니다. 서울 3대 핵심 업무 지구 강남, 종로, 여의도도 2-30분 정도 걸려 일자리에 빠르게 접근할 수 있습니다. GTX-C 노선까지 개통되면 삼성역을 1정거장만 지나면 도착할 수 있습니다. 향후 GTX-C가 개통되면 왕십리역의 위상은 서울 동북부 교통의 요지로서 지금보다 훨씬 높아질 것입니다.
학군은 일반계 남학생 고등학교가 부족한 걸 제외하면 무난한 점수를 주고 싶습니다. 인프라는 성동구의 행정, 문화, 상업 중심지로 발전 가능성이 더욱 높은 곳입니다. 자연 환경은 중랑천 다리만 건너면 서울숲이 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 다만 행당옆 아파트 단지는 언덕에 위치하고 인구 밀도도 다소 높은 편입니다. 또 행당동은 응봉동 한강도 인접해 있지만 경의중앙선 철로로 차단되어 조금 우회해서 접근할 수 있습니다.
행당동 입지에 대해서 여러분 생각은 어떤가요? 여러분만 알고 있는 행당동의 매력이나 숨은 정보가 있다면 댓글에 공유해 주세요.
- 교통 : ★★★★★ (100점)
- 일자리 : ★★★★☆ (80점)
- 학군 : ★★★☆☆ (60점)
- 인프라 : ★★★★☆ (80점)
- 자연 환경 : ★★★★☆ (80점)
- 종합 평가 : 80점
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