[부동산 입지 노트] 독립문 경희궁 입지 분석 - 사대문 내 대표 주거 지역

 
 
오늘은 인왕산 아래 독립문 경희궁 일대를 답사했습니다. 원래 답사 팀원들과 함께 답사를 하는데요. 이번엔 인왕산 등산하러 간 김에 등산을 마치고 혼자 근처 지역을 답사했습니다. 과거와 현재가 어우러진 독립문 경희궁 일대 답사 지금 시작하겠습니다. 
 

개요

 

 
 
오늘 답사한 독립문 경희궁 일대는 종로구 무악동, 교남동, 그리고 서대문구 천연동과 걸쳐 있습니다. 이 지역은 90년대 말 2000년대 초 재건축 및 재개발 규제 완화 영향으로 서울 사대문 내 보기 드문 아파트 밀집 지역으로 변모했습니다. 부동산 가치를 결정하는 중요한 요소인 희소성을 갖추고 있다고 말할 수 있습니다.
 
또 종로 핵심 업무 지구 등 일자리와 인접한 지리적 이점 덕분에 배후 주거 지역으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 지금도 재개발 사업이 조금씩 진행되며 상품성과 주거 환경도 개선되고 있습니다. 다만 산 아래 위치하고 있고, 사대문 안이라 변화는 제한적일 것으로 보입니다.
 

• 인구 : 26,592명
• 행정동 : 종로구 무악동, 종로구 교남동, 서대문구 천연동 일대
• 매매 평당 가격 : 3,140 - 6,530만 원
• 전세 평당 가격 : 약 2,000 - 3,200만 원
• 전세가율 : 약 60%

 

교통

 

서대문형무소 앞 독립문역

무악동 및 천연동 일대엔 4호선 독립문역, 교남동 일대엔 5호선 서대문역이 위치해 있습니다. 두 노선은 모두 종로 핵심 업무 지구에 빠르게 이동할 수 있습니다. 또 5호선은 약 30분 만에 여의도 핵심 업무 지구로 이동할 수 있습니다. 4호선도 강남 핵심 업무 지구에 접근할 수 있지만 시간은 약 4-50분 정도 걸립니다.
 

직접적인 교통 호재는 없습니다. 대신 근처 서울역에 GTX-A 노선이 개통을 앞두고 있습니다. 독립문 경희궁 일대에선 서울역을 가는 버스 노선이 많고, 시간도 약 15-20분 정도 걸립니다. 또 근처에 충정로역도 있어서 황금 노선 2호선을 이용할 수 있습니다.
 

일자리

 

인왕산 정상에서 바라본 종로 업무 지구. 미세먼지가 많아 잘 보이지 않는다.

종로 핵심 업무 지구가 엎어지면 코 닿을 거리에 있습니다. 충정로, 을지로, 광화문, 시청역 등 대부분 양질의 일자리가 위치한 곳입니다. 여의도, 강남과 다르게 종로는 근처에 살 곳이 많지 않다는 특징이 있는데요. 독립문 경희궁 일대는 서울 사대문 내 거의 유일한 아파트 밀집 지역으로 종로 일자리의 배후 주거 지역 역할을 하고 있어 탄탄한 수요가 있습니다.
 

학군

 

무학현대아파트와 독립문초등학교

학군은 학원가, 학교로 이루어져 있습니다. 먼저 독립문역 부근엔 독립문초등학교, 대신중학교, 대신고등학교가, 서대문역 부근엔 금화초등학교, 동명여자고등학교, 인창중학교, 인창고등학교가 있습니다. 아파트 단지와 학교가 완전히 인접한 것은 아니지만 충분히 접근할 수 있는 위치에 있습니다. 학업 성취도는 학교에 따라서 다르나 평균 수준입니다.
 

독립문역 일대

단점은 학원가가 없다는 점입니다. 가장 가까운 학원가는 요즘 뜨는 마포구 대홍역 학원가 지역입니다. 미취학 아동을 키우기엔 부족함 없지만 자녀가 학교에 진학하면 학군을 고려해 마포로 이사하는 분도 종종 있습니다. 그래도 인구가 3만 명에 달하는 지역인 만큼 필요한 학원은 잘 갖춰져 있습니다.
 

인프라(상권, 문화), 자연 환경

 

영천시장 내부

영천시장 대표 맛집 중 하나 석교순대국. 부속물이 푸짐하게 들어가 있었다.

서울역이 근처에 있어서 롯데아울렛, 롯데마트 등 서울역 상권을 이용할 수 있습니다. 조금 더 가면 한국 최대 상권 중 하나인 명동도 있습니다. 또 독립문 영천시장을 도보로 이용할 수 있습니다. 주거할 입지를 선택할 때 전통시장은 없으면 모르지만 있으면 너무 좋은 요소입니다.
 

독립문과 서대문독립공원

또 독립문 이름처럼 이 지역은 과거와 현재가 공존하는 곳입니다. 독립문역 바로 옆 서대문형무소와 서대문독립공원은 이 지역 주민들의 휴식 및 문화 체험의 공간이 되고 있습니다. 돈의문 박물관 마을, 경희궁, 인왕산 한양도성 둘레길 등 서울의 대표적인 가볼 만한 곳도 도보로 누릴 수 있습니다. 
 

미래 가치(호재)

 
교통 부분에서 잠깐 언급한 것처럼 근처인 서울역에 GTX-A 노선이 2026년 말 개통을 앞두고 있습니다. GTX-A 서울역이 개통되면 독립문 경희궁 일대는 종로뿐만 아니라 강남 핵심 업무 지구(GBD)도 빠르게 접근할 수 있게 됩니다. 단 GTX-A 삼성역은 서울역 개통 시기보다 늦은 2028년 개통될 예정입니다.
 

무학동 노후된 주거 지역

한양도성 성곽과 인접한 주거 단지. 대규모 개발은 어려워 보인다.

재개발 사업도 진행되며 노후된 주거 환경도 조금씩 개선되고 있습니다. 경희궁 북측 사직 2구역은 시공사 선정 단계, 서대문역 부근 돈의문2 재정비 촉진 구역은 건축 심의 단계이며 천연동 일원은 모아타운 대상지에 선정되고, 영천구역은 현재 경희궁 유보라 아파트가 건설되고 있습니다.
 

아파트

 
독립문 일대는 90년대 후반 - 2000년대 초반 지어진 구축 아파트 및 일부 신축 아파트가, 경희궁 일대는 유명한 경희궁 자이를 비롯해서 구축 아파트, 그리고 최근 재개발로 분양되어 건설 중인 신축 아파트가 있습니다.
 

1. 무악현대아파트
- 세대 : 964세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 3,830만 원
- 특징 : 독립문 역세권 대단지 구축 아파트, 언덕에 위치함
 

2. 인왕산현대아이파크
- 세대 : 977세대
- 입주 시기 : 2008년, 2015년
- 평당 가격 : 3,650 - 4,030만 원
- 특징 : 현대아파트 뒤 언덕에 위치해 접근이 쉽지 않음
 

3. 경희궁롯데캐슬
- 세대 : 195세대
- 입주 시기 : 2019년
- 평당 가격 : 4,940만 원
- 특징 : 독립문역 초역세권, 입지는 좋으나 세대 수 적음
 

4. 독립문극동아파트
- 세대 : 1,300세대
- 입주 시기 : 1998년
- 평당 가격 : 3,470만 원
- 특징 : 서대문독립공원(서대문형무소) 공세권, 무학현대아파트 시세를 따라감
 

5. 독립문산호아파트
- 세대 : 895세대
- 입주 시기 : 1995년
- 평당 가격 : 3,360만 원
 
7. 천연뜨란채아파트
- 세대 : 1,008년
- 입주 시기 : 2006년
- 평당 가격 : 3,580만 원
- 특징 : 독립문역 및 서대문역과 멀지만 조용한 숲세권
 

8. 경희궁자이
- 세대 : 2,533세대
- 입주 시기 :2017년
- 평당 가격 : 6,530만 원
- 특징 : 국평 20억을 훌쩍 넘는 사대문 권역의 대장 아파트
 
9. 돈의문센트레빌
- 세대 : 561세대
- 입주 시기 : 2009년
- 평당 가격 : 4,370만 원
- 특징 :근처에 서대문역이 있지만 언덕이 꽤 가파름
 
10. 경희궁유보라(예정)
- 세대 : 199세대
- 입주 시기 : 2026년 (예정)
- 평당 가격 : 약 4,000만 원 (분양가)
- 특징 : 주변 아파트 대비 저렴한 분양가 덕분에 치열한 경쟁률, 입지는 좋으나 세대 수 적음
 

종합 평가

 

경희궁자이 앞 전경

독립문 경희궁 지역은 서울 사대문 내 거의 유일한 아파트 단지 밀집 지역입니다. 이러한 입지적 희소성 덕분에 종로 핵심 업무 지구의 배후 주거 지역으로 꾸준한 수요가 있습니다. GTX-A 서울역과 삼성역이 개통되면 강남에도 빠르게 접근이 가능할 것으로 보입니다.
 
학교의 학업성취도는 평균 수준이고 학원가는 거의 없습니다. 그래서 학군을 중시하는 분이면 자녀가 진학했을 때 이사하는 경우도 있습니다. 또 사대문 권역이라 대규모 재개발 사업을 통한 천지개벽 수준의 변화는 어렵지만 조금씩 노후된 주거 환경이 개선되고 있습니다.
 

도심 속 휴식 공간, 한양도성 둘레길

물론 독립문 경희궁 지역은 서울 어디서도 누릴 수 없는 독보적인 매력이 있습니다. 역사와 현재가 공존하는 지역이고, 도심 가까이 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 다른 지역처럼 대규모 호재도, 학군도 풍부한 곳은 아닙니다. 그럼에도 수요가 꾸준한 이유는 이 지역 주민들이 말하는 '살기 좋은 곳'이기 때문일 것입니다.
 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★★★☆ 
• 학군 : ★★☆☆☆
• 인프라 : ★★★☆☆  
• 자연환경 : ★★★★★
• 종합 평가 : 68점

 

 
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