[부동산 입지 노트] 신대방동 보라매공원 - 단점이 하나 뿐인 실거주 끝판왕 지역

 
 
교통은 입지에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 또 도시가 고밀화되면 공원이, 국가가 고령화되면 병원이 중요해집니다. 오늘은 역세권, 병세권, 공세권 3가지를 모두 갖추면서 앞으로 발전 가능성도 기대되는 신대방동 보라매공원 일대를 답사했습니다.
 

개요

 

 

• 인구 : 45,200명
• 행정동 : 신대방1동, 신대방2동
• 매매 평당 가격 : 3,210만 원 
• 전세가율 : 57%

 

보라매공원 동쪽 입구

보라매공원은 신대방동에 위치해 있습니다. 생활권은 보라매동, 신길동 및 대림동 일부와 걸쳐 있습니다. 신대방동은 대방동 근처 새로 생긴 마을이라 해서 붙여진 이름으로 1970년 대림동에서 분리됐습니다.
 

그러면 보라매공원은 어떻게 탄생했을까요? 원래 보라매공원은 공군사관학교 부지였습니다. 공군사관학교가 청주로 이전하며 서울시가 이 부지를 매입해 공원으로 조성했고, 공군의 상징인 '보라매'를 따서 보라매공원이 탄생했습니다.
 

교통

 

신림선 보라매병원역. 뒤에 보라매병원이 있다.

보라매공원 인근 주거 단지는 조용하고 실거주 만족도가 높은 곳이지만 교통은 애매했던 곳입니다. 위로 지하철 7호선, 아래로 지하철 2호선이 지나지만 도보로 1-20분 정도 소요됐습니다. 그러나 신림선 보라매병원역, 보라매공원역이 개통하며 지하철 7호선 및 2호선, 그리고 여의도에 편리하게 접근할 수 있게 됐습니다.
 

신안산선 공사 현장

또 대림1동 쪽 시흥대로를 따라 신안산선 대림삼거리역이 개통될 예정입니다. 저희가 답사했을 때 신기한 광경을 목격했는데요. "셋, 둘, 하나, 발파!'가 들리더니 이 일대가 천둥 소리와 함께 지진이 난 것처럼 흔들렸습니다. 신안한선 발파 중이던 것입니다.
 

또 경전철 난곡선이 개통되면 2호선 신대방역은 더블역세권이 됩니다. 물론 난곡역은 개통까지 시간이 걸리겠지만 향후 이 일대의 교통 인프라 및 상권이 발전되는 건 분명해 보입니다.
 

일자리

 

보라매공원 주변에는 대규모 일자리 밀집 지역이 있습니다. 왼쪽으로 조금만 가면 구로 및 가산디지털단지가, 북쪽으로 조금만 가면 여의도가 나옵니다. 신길뉴타운처럼 이 지역도 구로 및 여의도의 배후 주거 지역 역할을 하고 있는데요. 신길뉴타운이 신축이라 가격이 부담되면 보라매공원 일대도 좋은 대안일 것 같습니다.

보라매공원 오피스단지

보라매공원 인근에 자체적인 일자리도 있습니다. 먼저 농심 본사와 기상청이 공원과 붙어 있습니다.보라매병원 인근에는 소규모 오피스 빌딩 밀집 지역도 있습니다. 여기엔 SKT보라매사옥, 전문건설회관, 대교타워 등이 위치해 있습니다.
 

학군

 

보라매초등학교를 품고 있는 아파트 단지

대방중학교를 품고 있는 아파트 단지

학군은 학교와 학원가로 나눌 수 있습니다. 학교는 자녀가 다니기 더할나위 없이 좋습니다. 아파트 단지들이 초등학교, 중학교, 고등학교(여고)를 모두 감싸고 있습니다. 학교 주변으로 큰 도로도 없어서 안전하고 조용했습니다. 남녀공학 고등학교도 근처 신길 6동에 영신고등학교가 있습니다.
 

인근에 동작구 최대 학원가 중 하나인 대방동 학원가도 있습니다. 규모가 크지는 않지만 지하철 1-2 정거장 거리이고 도보로 조금만 걸으면 갈 수 있습니다. 아파트 단지 상가에도 크고 작은 학원들이 위치해 있습니다. 자녀 키우기 좋은 곳이라 그런지 구축에도 불구하고 답사할 때 젊은 분과 아이를 많이 볼 수 있었어요.
 

인프라

 

보라매병원

서울 대표 공원 중 하나인 보라매공원 하나로도 인프라는 충분히 매력적인 곳입니다. 공원이 갈수록 중요해지는 시대에 공세권의 입지적 가치도 더욱 올라갈 것입니다. 또 근처에 보라매병원, 한림대학교 강남성심병원 등 대형 병원도 많아서 병세권으로 매력도 있습니다.
 

시흥대로 인근 상권

대림사거리, 보라매공원 정문 인근엔 상권이 발달했습니다. 상권 규모가 크지는 않지만 알찹니다. 또 원도심이라 신대방1동 시장 등 원도심 상권이, 대림동 인근이라 중국 관련 상권도 조금 혼재되어 있어 다채롭습니다. 보라매공원 우측으론 오피스 단지에 롯데백화점이 있습니다.
 

미래 가치(호재)

 
교통 호재도 있습니다. 위에서 언급한 것처럼 신안산선이 개통되며 대림삼거리역이 신설될 예정입니다. 경전철 난곡선도 개통되면 신대방역은 더블 역세권이 될 예정입니다. 원래 교통이 애매한 지역이었지만 신림선을 시작으로 교통 인프라가 계속 발전하고 있습니다.
 

신대방재정비촉진구역 인근

입지적 가치가 올라가며 재개발 사업도 진행되고 있습니다. 신대방역 윗쪽 노후 주거 지역은 현재 신대방재정비촉진구역으로 현재 추진위원회 승인이 완료된 상태입니다. 근처에 신축이 희소한데 2호선 초역세권, 공세권, 병세권까지 갖추고 있으니 앞으로 미래가 무척 기대되는 곳입니다.
 

아파트

 
보라매공원 인근엔 1990년대-2000년대 초반 지어진 구축 아파트가 다수 있고, 재개발된 신축 아파트, 군인 아파트도 일부 있습니다. 특징은 대부분 용적률도 높지 않고 동간 거리도 넓고, 구축에도 지상 주차장이 없는 곳이 있어 무척 쾌적했습니다. 
 

1. 보라매파크빌
- 세대 : 423세대
- 입주 시기 : 2002년
- 평당 가격 : 3,540만 원
- 특징 : 보라매공원역 역세권 및 초품아 중품아. 구축에도 지상 주차장이 거의 없고 동간 거리도 넓어 무척 쾌적했다.
 

2. 보라매한성
- 세대 : 272세대
- 입주 시기 : 1995년
- 평당 가격 : 3,470만 원
- 특징 : 위 파크빌과 붙어 있는 단지. 연식이 더 오래되고 세대수가 적어 파크빌 시세를 추종한다.
 

3. 보라매낙천대
- 세대 : 734세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 3,450만 원
- 특징 : 위 파크빌, 한성과 인접한 단지로 조용하고 학교와 가깝다.
 

4. 신대방현대
- 세대 : 880세대
- 입주 시기 : 1996년
- 평당 가격 : 3,450만 원

5. 보라매경남아너스빌
- 세대 : 669세대
- 입주 시기 : 2005년
- 평당 가격 : 3,410만 원
 

6. e편한세상 영등포 아델포레
- 세대 : 859세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 4,350만 원
- 특징 : 근처에 유일한 신축 대단지. 주변 구축 단지과 시세 차이가 크지 않다.
 
7. 보라매신동아파밀리에
- 세대 : 247세대
- 입주 시기 : 2016년
- 평당 가격 : 2,960만 원
- 특징 : 준신축 단지지만 입지 때문인지 위 보라매공원 인근 구축 단지보다 오히려 저렴하다.
 

8. 신대방우성
- 세대 : 1차 - 1,335세대 / 2차 - 174세대
- 입주 시기 : 1차 - 1988년 / 2차 - 1995년
- 평당 가격 : 3,590만 원
- 특징 : 인근 아파트 단지 중 세대수가 가장 많다. 세대수도 많고 도로변에 위치해서 아파트 상가도 큰 규모를 자랑한다.
 
9. 신대방경남아너스빌
- 세대 : 427세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 3,520만 원
- 특징 : 신안산선 대림삼거리역 초역세권 단지

10. 동작성원상떼빌
- 세대 : 545세대
- 입주 시기 : 2006년
- 평당 가격 : 2,970만 원
 
11. 보라매e편한세상
- 세대 : 386세대
- 입주 시기 : 2010년
- 평당 가격 : 4,320만 원
- 특징 : 보라매공원 동쪽 준신축 단지.
 
12. 보라매삼성
- 세대 : 710세대
- 입주 시기 : 1996년
- 평당 가격 : 3,020만 원
- 특징 : 보라매공원 동쪽 구축 단지
 

종합 평가

 

보라매공원 일대는 답사하며 기대 이상으로 만족했던 곳입니다. 단순히 공원이 있어서 그런 것은 아닙니다. 대도로 및 지하철 안쪽에 형성되어 주거 단지가 조용하고, 깔끔하고, 쾌적했습니다. 조금만 나가면 상권도 알차게 형성됐고, 단점이던 교통 인프라도 계속 개선되고 있습니다.
 

또 아파트 단지가 학교를 품고 있어서 자녀 키우기도 좋아 보입니다. 답사하며 많이 만난 젊은 부모 및 아이가 이러한 사실을 반증하는 것 같습니다. 시세는 평당 3천만 원 중반 정도로 서울에서 비교적 저렴한 편인데요. 유일한 단점인 구축이란 점 하나로 저평가된 지역이란 생각도 했습니다.
 
서울 신축 아파트 분양 가격이 끝을 모르고 오르고 있습니다.이제는 대기업 맞벌이를 넘어 전문직 소득으로도 사기 어렵다는 반응이 많습니다. 만약 신축 아파트 가격이 부담되고 실거주 만족도 높으면서 발전 가능성이 기대되는 곳을 찾는다면 보라매공원 일대는 좋은 대안 중 하나가 될 것이라 생각합니다.
 

• 교통 : ★★★★☆
• 일자리 : ★★★☆☆
• 학군 : ★★★★☆
• 인프라 : ★★★★☆
• 시세 : ★★★★☆ (주관적인 저평가 정도)
• 종합 평가 : ★★★★☆

 

2024.06.23 ~ ing

 

 

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