[부동산 입지 노트] 신도림 - 교통의 메카인데 왜 저렴할까?

 
 
입지를 결정하는 중요한 요인엔 교통이 있습니다. 교통이 편리한 곳엔 사람이 모이고, 사람이 모이면 돈이 모입니다. 특히 서울과 수도권 부동산 시장에선 교통이 부동산 시세에 큰 영향을 줍니다. 즉 교통이 좋으면 부동산 가치도 비쌉니다.
 
신도림은 대표적인 교통의 메카입니다. 유동 인구 50만 명으로 압도적인 전국 1위이고, 승하차 인원도 전국 5위에 달합니다. 또 지하철 1호선과 황금 노선 2호선이 지나는 더블 역세권으로 3대 업무 지구(강남/여의도/종로)와 직결됩니다.
 
그러나 부동산 시장에서 신도림의 위상은 다릅니다. 학점으로 비유하면 서울에서 교통은 A+, 우등생이지만 부동산 시세는 B+로 서울에서 평균 정도이죠. 교통이 좋으면 시세도 비싸다는 불문율을 살짝 벗어난 지역인 것입니다.
 
왜 그럴까요? 이 물음의 대답에 대해 생각하며 신도림 부동산을 답사했습니다.
 

개요

 

 

• 인구 : 35,799명
• 행정동 : 신도림동
• 매매 평당 가격 : 3,490만 원
• 전세가율 : 56%

 

• 인구 : 29,360명
• 행정동 : 구로5동
• 매매 평당 가격 : 2,400만 원 (구로동)
• 전세가율 : 62%

 

• 인구 : 21,818명
• 행정동 : 대림3동
• 매매 평당 가격 : 2,650만 원
• 전세가율 : 64%

 

교통

 

사람으로 붐비는 신도림역 안

 
신도림역은 위에서 소개한 것처럼 서울 서남부 교통의 요지입니다. 지하철 2호선과 지하철 1호선이 만나는 더블 역세권으로 항상 사람으로 붐빕니다. 역이 많은 유동 인구를 소화하지 못해 너무 혼잡하다는 문제는 계속 제기되고 있지만 해결되진 못하고 있습니다.
 

신도림동과 구로5동을 연결하는 지하도. 단절되어 있다는 느낌이 강하다.

신도림역은 서울 3대 업무 지구(강남/종로/여의도)에 모두 빠르게 도달할 수 있습니다. 2호선을 이용하면 강남과 종로에 30분 만에 환승 없이 도착할 수 있습니다. 근처에 위치한 여의도는 1-20분 정도 걸립니다. 단 1호선은 지상철로 도심을 단절시켜 이동할 때 위처럼 지하도나 육교를 이용해야 하는 불편함은 있습니다.
 

일자리

 

 
1980년대 이전에 답사했다면 많은 일자리를 볼 수 있었을 것입니다. 신도림을 포함한 구로구 일대는 서울의 대표적인 공업 지대였습니다. 신도림동에도 한국타이어, 기아특수강, 종근당, 조흥화학 등 수많은 공장이 있었지만 대부분 지금은 사라졌습니다. 신도림동 293번지 일대에 소규모 공장이 남아있어 재개발이 진행되고 있지만 난항을 겪고 있습니다.
 
일자리의 소멸 자체는 악재지만, 공장이 사라진 빈 자리엔 위처럼 아파트와 상업 시설이 채워지며 신도림의 인프라와 주거 환경은 크게 개선됐습니다. 또 교통에서 소개한 것처럼 여전히 업무 지구에 빠르게 도달할 수 있다는 장점도 있습니다.
 

학군

 

신도림 일대 학교 학업성취도 / 진학율

 
 
학군은 신도림역 인근 3개 동(신도림동 / 구로5동 / 대림3동) 중 신도림동 일대가 비교적 앙호한 편입니다. 초등학교/중학교/고등학교 모두 아파트 단지가 품고 있습니다. 구로5동엔 초등학교만 태영 데시앙 아파트가 품고 있고, 대림3동 지역엔 역과 먼 거리에 중학교 하나만 있습니다.
 

신도림 주변 학원가

 
신도림역 일대에 학원가는 없지만 바로 옆에 서울 학원가 중 2번째로 규모가 큰 목동 학원가가 위치해 있습니다. 신도림동은 초/중/고 학교 모두 위치하고 대형 학원가도 지척에 있어서 자녀 교육에 대해서 크게 부족함은 없어 보입니다.
 

인프라(상권, 문화)

 

신도림역 디큐브시티 및 테크노마트 전경

 
신도림역 일대가 대형 상권으로 개발되며 인프라도 뛰어난 편입니다. 신도림역 주변에 디큐브시티, 테크노마트 2개의 커다란 상권이 위치해 있습니다. 디큐브시티엔 현대백화점 디큐브시티점이, 테크노마트엔 이마트 신도림점이 입점했습니다. 신도림동 주거 단지 바로 앞에 홈플러스도 있습니다.

물론 현대백화점 디큐브시티점이 곧 폐점하며 신도림 상권이 무너지는 건 아닌지 우려의 시선도 있는데요. 다행히 빈 자리에 2027년 하반기 스타빌드 빌리지가 들어설 예정이라 도심 복합 쇼핑 공간으로 탈바꿈할 것으로 기대되고 있습니다.
 

도림천 위 신도림교에서 바라본 대림3동

 
또 신도림역 인근엔 신도림오페라하우스와 소규모 공원이 있고, 바로 앞엔 도림천이 흐르고 있습니다. 자연 환경이 뛰어난 곳은 아니지만 신도림역 일대 주민들의 휴식처가 되어주고 있습니다. 
 

미래 가치(호재)

 

신도림 부동산엔 2가지 호재가 있습니다. 그러나 2가지 호재 모두 조기 실현 가능성은 높지 않은데요. 첫째는 GTX-B 신도림역 신설입니다. 물론 GTX-B 소식에도 신도림 부동산 시세에 큰 변동은 없습니다. 수도권 -> 서울 접근성을 획기적으로 높여주는 노선인 만큼 서울의 주거용 부동산엔 강력한 호재로 작용하기 어렵다고 판단한 것 같습니다.
 

 
두번쨰는 철도 지하화 호재입니다. 서울시는 지상으로 지나는 지하철 1호선 및 경부선 철로를 지하화할 것이라 발표했습니다.
 
그러나 25조에 달하는 막대한 예산을 글로벌 경쟁력 강화를 위한 미래 기술 및 산업이 아닌 내수 교통 인프라에 투자하는 것에 대해 부정적 인식이 많습니다. 또 세계적으로 위처럼 긴 철도를 지하화한 사례도 없어서 실현 가능성은 높지 않다는 의견이 지배적입니다.
 

아파트

신도림 아파트에 단점이 있다면 상품성일 것입니다. 대부분 1990년대 - 2000년대에 지어진 구축 및 준구축 아파트란 특징이 있습니다. 그래도 답사했을 때 구축이라도 대부분 깔끔하고 관리가 잘 되어 있어서 신축과 비교해도 손색 없다는 인상을 받았습니다.
 
*300세대 이상 아파트 기준으로 시세와 특징을 확인했습니다.
 

1. 신도림 e편한세상 4차 (신도림동)
- 세대 : 853세대
- 입주 시기 : 2003년
- 평당 가격 : 4,580만 원
- 특징 : 신도림 대장 아파트. 신도림역 초역세권. 구축에도 깔끔하고 지상 주차장이 없다.
 
2. 신도림 동아 2차 (신도림동)
- 세대 : 655세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 3,890만 원
 
3. 신도림 동아 3차 (신도림동)
- 세대 : 813세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 4,050만 원
 
4. 신도림 동아 1차 (신도림동)
- 세대 : 1,095세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 3,730만 원
 
5. 신도림 e편한세상 7차 (신도림동)
- 세대 : 411세대
- 입주 시기 : 2004년
- 평당 가격 : 4,220만 원
 
6. 신도림 SK뷰 (신도림동)
- 세대 : 304세대
- 입주 시기 : 2006년
- 평당 가격 : 3,420만 원
 
7. 신도림 디큐브시티 (신도림동)
- 세대 : 524세대
- 입주 시기 : 2011년
- 평당 가격 : 4,130만 원
- 특징 : 신도림역의 상징인 역세권 초고층 주상복합 아파트
 

8. 신도림 태영 데시앙 아파트 (구로5동)
- 세대 : 1,252세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 3,370만 원
- 특징 : 위 비슷한 연식과 세대의 신도림동 아파트 대비 시세가 저렴하다. 구축에도 깔끔하다.

9. 구로우성아파트 (구로5동)
- 세대 : 344세대
- 입주 시기 :1985년
- 평당 가격 : 3,530만 원
- 특징 : 재건축 사업 진행 중, 정비 구역 지정 단계. 
 
10. 대림 코오롱 하늘채 (대림3동)
- 세대 : 481세대
- 입주 시기 :1988년
- 평당 가격 : 2,850만 원
- 특징 : 위 비슷한 연식과 세대의 구로5동 아파트 대비 시세가 저렴하다.
 
11. 현대 3차 (대림3동)
- 세대 : 1,162세대
- 입주 시기 :1997년
- 평당 가격 : 2,940만 원
 

종합 평가

 

 

지금까지 신도림역 일대를 답사했습니다. 서두에서 언급한 것처럼 교통의 요지라 불리는 위상과 다르게 대부분 부동산 시세는 비교적 저렴할 것이란 인식이 있는데요. 반은 맞고 반은 틀린 말이었습니다. 신도림역 근처 3개 동(신도림동/구로5동/대림3동)엔 명확한 차이가 존재했습니다.

 

 위 아파트 시세에서 알 수 있듯 3개 동의 시세 차이는 큽니다. 순서는 신도림동 > 구로5동 > 대림3동 순.신도림동 아파트는 구축에도 불구하고 평당 4천만 원을 훌쩍 넘습니다. 교통의 요지인데 인프라도 좋고, 학군도 양호하고, 입지를 구성하는 요소를 대부분 갖추고 있으니 비싼 것입니다. 신도림역 일대가 저렴하단 인식은 적어도 신도림동엔 해당되지 않습니다.

 

구로5동과 대림3동은 교통은 좋지만 학군이 부족한 편입니다. 정주 여건도 노후된 원도심에 위치해서 아파트 단지로 밀집된 신도림동과 비교해 양호한 편은 아닙니다. 결국 입지는 거짓말을 하지 않는다는 걸 신도림을 답사하며 다시 한 번 증명했습니다. 입지가 좋으면 가격은 비쌉니다.

 

물론 입지가 우수한 신도림동 아파트를 '사야 하나', '투자 가치가 있나' 물음에 대해선 이견이 많을 것입니다. 유행어인 ' 그 돈이면...' 때문이죠. 서울 주요 입지의 구축 아파트 혹은 외곽 신축 아파트와 유사한 가격이니 망설이게 되는 시세인 건 분명해 보입니다.

 

신도림 부동산에 대해서 여러분은 어떻게 생각하시나요?

 

• 교통 : ★★★★☆
• 일자리 : ★★★☆☆
• 학군 : ★★★★☆
• 인프라 : ★★★★☆
• 자연환경 : ★★★☆☆

2024.06.23 - ing

 

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