방배 재건축 구역 답사 - 원조 부촌 제2의 반포로 도약하나? [부동산 입지 노트]

 
 

서래마을

방배동은 서울의 대표적인 부촌으로 불리던 곳입니다. 특히 방배본동에 위치한 서래마을은 고급 빌라, 대형 단독 주택이 즐비한 곳입니다. 1980-1990년대 당대 탑스타, 정치인, 기업 총수들도 이 곳에 터를 잡죠. 강남과 가깝지만 도심에서 벗어나 조용하고, 지대가 높고, 서리풀공원 등이 인접해서 전원 생활 느낌도 있다 보니 부자들이 선호하는 입지였던 것입니다.
 

반포자이

그러나 1990년대 말- 2000년대 들어서 상황이 변합니다. 반포, 도곡, 개포 등 강남에서 재건축이 활발하게 진행되며 아파트 선호 현상이 늘어나기 시작했습니다. 동시에 논현, 청담 등에선 재개발로 최고급 빌라들이 들어서며 신흥 부촌으로 떠올랐습니다.
 
반면 방배동은 노후화가 진행되는 동시에 빌라와 주택에 대한 선호도가 감소하며 과거의 명성을 조금씩 잃어갔습니다. 또 1종 주거 지역이라 사업성이 떨어져서 투자 수요도 비교적 적었습니다. 결국 많은 부자와 투자자가 강남 대형 평수 아파트, 논현 청담 일대 등 신흥 부촌으로 이동했습니다.
 

 
신흥 부촌 강남에 가려져 존재감이 옅어지던 요즘 다시 방배가 떠오르고 있습니다. 강남이 확장되며 인접 지역의 개발 수요가 늘어나자 방배동의 입지적 가치를 다시 주목하기 시작한 것입니다. 특히 소규모 빌라와 주택이 밀집해 사업성 뛰어난 방배동 남쪽을 중심으로 활발한 재정비 사업이 진행되며 이젠 하이엔드 아파트가 밀집한 부촌으로 변모하고 있습니다.
 
과연 원조 부촌 방배동은 재정비 사업을 통해 다시 최고 부촌으로 도약할 수 있을까요? 이 질문을 생각하며 방배동 재정비 구역을 답사했습니다.
 

개요

 

 
- 방배 15구역 재건축 : 조합설립 인가
- 방배 13구역 재건축 : 이주 / 방배프레스티지자이 예정
- 방배 14구역 재건축  : 철거 신고 / 방배르엘 예정
- 방배 5구역 재건축 : 디에이치방배 예정
- 방배 6구역 재건축 : 철거 신고 / 래미안원페를라 예정
 

방배 13구역 - 방배프레스티지자이

 

방배 13구역은 사당역과 매봉재산 사이에 위치해 있습니다. 방배동 재건축 중 방배 5구역 다음으로 규모가 큰 곳입니다. GS건설이 맡아 2,217세대 규모 방배프레스티지로 탄생할 예정으로 현재 시공사 선정된 구역 중 유일하게 하이앤드 브랜드가 아닌 곳이기도 하죠. 또 언덕에 조성되어 도로와 가깝고 평지인 동의 선호도가 높을 것으로 보입니다.
 

방배 5구역은 위처럼 도로변 종교시설 및 일부 상가 건물을 제외하고 철거했습니다. 사진만 보더라도 많은 갈등이 있었을 것으로 추정됩니다. 실제 방배 5구역은 종교시설 보상 문제 및 오염토 정화 작업 등으로 사업이 지연됐고,  최근 조합에서 시공사와 공사비 협상을 대비한 TF도 구성한 것으로 알려져 있습니다.
 
재개발초과이익환수제는 적용되지 않으며 전매 제한도 없습니다.
 

방배동 모아타운 및 가로주택

 

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언덕을 따라서 쭉 올라가면 모아타운 및 가로주택 정비 사업으로 지정된 곳이 나옵니다. 신구아파트 등 일부 아파트 입구엔 재건축 사업 추진을 알리는 현수막도 확인할 수 있었습니다.
 

방배 14구역  - 방배르엘

 

모아타운 및 가로주택 구역 바로 뒤에 방배 14구역 재건축 현장이 위치해 있습니다. 방베르엘로 탄생할 14구역은 492세대로 다른 구역 대비 세대수가 많은 편은 아니지만 비교적 저렴한 분양가(예상)에 방배역 역세권, 하이앤드 브랜드란 장점이 있습니다.

방배 14구역도 재초환 미적용, 전매 제한 없습니다.
 

 
재건축 현장 바로 앞 빌라와 주택엔 살벌한 현수막들이 걸려 있습니다. 재건축 사업으로 공공도로인 효령로 19길이 폐쇄되며 인근 주민이 반발한 것입니다. 피해대책위원회가 서초구청장, 시공사 롯데건설 등을 고발한 것으로도 알려져 있습니다. 역시 쉬운 재건축 사업은 없습니다.
 

방배 5구역 - 디에이치방배

 

 
4구역 바로 위엔 13구역과 함께 대장으로 꼽히는 방배 5구역이 위치해 있습니다. 3,064세대로 방배동 재건축 구역 중 가장 큰 규모를 자랑하며 하이엔드 브랜드인 디에이치 방배로 탄생할 예정입니다. 분양가 상한제 적용에 실거주 의무도 없어서 로또 청약 단지로 주목받던 곳인데요. 59 분양가는 약 16-17억, 84 분양가는 약 21-22억에 분양했습니다. 
 
초역세권, 초품아는 아니지만 강남 바로 옆 방배동에 들어서는 신축 대단지 하이엔드 아파트란 점 하나만으로 그 가치는 충분해 보입니다.

 

방배 6구역 - 래미안원페를라

 

 
5구역에서 서초대로를 건너 북쪽으로 가다 보면 내방역 근처 방배 6구역 재건축 현장이 나옵니다. 1,097세대 규모의 레미안원페를라로 탄생할 예정이며 분양가는 5구역과 비슷한  3.3㎡당 6,500만 원대 수준으로 책정했습니다.
 
다른 구역과 달리 원래부터 아파트 단지가 밀집했던 지역이고 학원가도 밀집해서 정주 여건 및 생활 인프라가 비교적 우수한 곳으로 평가받고 있습니다. 
 

방배 15구역

 

 
마지막 방배 15구역은 아직 조합 설립 인가 단계지만 방배동 재건축 최대어로 평가받는 곳입니다. 이수초, 이수중 등 학교가 인접하고 사당역 및 이수역과 거리가 500M에 인접한 역세권 구역입니다. 6구역, 5구역, 13구역, 그리고 15구역까지 대장 자리를 두고 치열한 경쟁이 벌어질 것 같습니다.
 

마치며

 

지금까지 재건축 사업이 활발이 진행되는 방배동 일대를 답사했습니다. 상품성은 시간이 지나며 조금씩 떨어집니다. 노후화로 인한 어쩔 수 없는 결과입니다. 그러나 입지는 변하지 않습니다. 부동산 시장에서 '입지는 불변의 진리다'라 말하는 이입니다.
 
원조 부촌이던 방배동은 상품성이 떨어지며 그 명성을 조금씩 잃어갔습니다. 그러나 재건축 사업으로 뛰어난 입지에 우수한 상품성까지 확보하며 다시 부촌으로 거듭날 준비를 하고 있습니다. 준신축이 되어가는 강남, 잠실에서 다시 방배로 부가 이동할지는 확실하지 않습니다. 단 천지개벽할 방배동이 부동산 시장의 흥미로운 변화란 건 분명해 보입니다.
 

2024.06.23 ~ ing

 
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