글 하나로 끝내는 신월동 신정3동(신정뉴타운) 입지분석 - 목동 바로 옆인데 2배 더 저렴한 곳

 
 
목동은 서울에서 핵심적인 입지 중 한 곳입니다. 평지에 조성된 대규모 아파트 단지에 지하철 2호선(지선)이 지나고, 서울 3대 학원가도 갖추고 있습니다. 목동신시가지 아파트는 준공 40년이 넘었지만 평당 가격은 7천만 원에 달합니다. 준강남이라 불리는 이유입니다.
 

목동 바로 옆 도로 건너편엔 목동 시세의 4-60%에 불과한 지역이 있습니다. 신월동, 신정3동, 신정뉴타운 일대입니다. 물론 이 지역도 절대적으로 저렴한 건 아닌데요. 같은 학원가를 공유하고, 같은 지하철 노선이 지나는 목동과 왜 이렇게 차이가 큰 것일까요?
 

개요

 

 

• 인구 : 119,768명
• 행정동 : 신월동
• 매매 평당 가격 : 2,530만 원
• 전세가율 : 56%

• 인구 : 50,013명
• 행정동 : 신정3동
• 매매 평당 가격 : 3,840만원 (신정동 기준)
• 전세가율 : 56% (신정동 기준)

 

교통

 

신월동과 신정3동은 목동와 같은 교통망을 공유하고 있습니다. 지하철 2호선(지선) 신정네거리역 우측으론 목동신시가지, 좌측으론 오늘 답사 지역 중 한 곳인 신정뉴타운이 있습니다. 다만 주거 단지 면적이 넓어서 지하철역과 거리가 있는 곳도 많습니다.
 
지리적으론 서울 서쪽 끝에 위치해서 서울 도심보단 인천, 부천 등 수도권 서쪽을 빠르게 접근할 수 있는 곳입니다. 다행히 최근엔 경인고속도로에 이어 국회대로도 지하화가 진행되며 신월IC를 통해 여의도에 편리하게 접근할 수 있게 됐습니다. 
 

일자리

 

목동을 비롯해서 이 곳도 전형적인 베드 타운으로 자체적인 일자리는 없습니다. 답사했을 때 역 주변을 제외하면 동네 분위기가 조용했고 대부분 아파트, 다세대 주택 등 주거 단지로 이루어져 있습니다. 실거주로 조용한 지역을 선호하는 분에게 잘 맞는 곳입니다.
 
서울 3대 업무 지구 중 여의도업무지구(YBD)엔 차량이나 지하철을 이용하면 약 20-30분 정도 걸립니다. 종로업무지구(CBD)엔 약 30-40분이 소요되고 가장 밀집도가 높은 강남업무지구(GBD)엔 약 40-50분으로 꽤 시간이 걸립니다. 
 

학군

 

학군은 서울 3대 학원가 중 하나인 목동 학원가를 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 바로 붙어 있는 건 아니지만 충분히 도보로 갈 수 있는 거리이고, 대중교통 이용하면 10분이면 갈 수 있습니다.
 
물론 저출산이 심화되며 '앞으로도 입지에서 학군이 중요하냐' 질문에 대해선 의견이 갈리고 있는데요. 목동의 엄청난 부동산 시세를 보면 아직까진 학군이 중요한 입지적 요소로 작용하는 건 분명해 보입니다.
 

단 중학교 및 고등학교 학업 성취도는 바로 옆 목동신시가지와 비교하면 낮은데요. 목동신시가지의 학구열과 학업 성취도를 능가하는 지역은 서울에서도 몇 곳 되지 않습니다. 
 

인프라(상권, 문화, 자연)

 

조용한 베드 타운이라 인프라가 풍부하진 않습니다. 유일한 역인 신정네거리역 인근에만 대형 프렌차이즈와 SSM(ex.홈플러스 익스프레스) 등 상권이 조금 형성되어 있고 나머지는 전형적인 동네 상권입니다. 신정네거리역 우측엔 작지만 신정제일시장이, 신월IC 부근엔 경창시장이 있습니다.
 
낮은 산으로 된 계남근린공원은 신월동과 신정3동(신정뉴타운) 주거 단지 가운데 위치해 있습니다. 덕분에 이 지역 주민들의 휴식처가 되어주고 있습니다. 남쪽으론 고척동과 붙어 있는데 야구 팬이라면 고척스카이돔과 가깝다는 장점도 있겠습니다.
 

미래 가치(호재)

 

목동선 노선도

목동선이 신월동과 신정3동을 관통할 것이란 대규모 호재가 있었습니다. 과거형으로 표현한 이유는 실현 가능성이 낮아졌기 때문. 2024년 예비타당성 조사에서 목동선 경전철이 탈락하며 현 노선으론 사업을 추진할 수 없게 됐습니다. (예비타당성은 같은 노선으로 다시 조사할 수 없습니다.)
 
목동신시가지 아파트 재건축 사업이 순조롭게 진행되는 점은 양날의 검과 같습니다. 장기적으로 인근 지역 환경이 개선되는 효과를 가져오지만, 단기적으론 대규모 공급이 이루어져 부동산 시세가 하락할 수 있습니다. 호재일지, 악재일지는 시간이 지나야 알게 될 것입니다.
 

신정4구역

신정뉴타운이 현재 진행형이란 점은 호재로 작용할 수 있습니다. 현재 신정 4구역, 신정 3-1구역, 신정 3-2구역, 신정 1-3구역이 재개발 사업을 추진하고 있는데요. 특히 4구역은 하이앤드 브랜드 푸르지오 써밋이 들어설 예정이라 이 지역의 우수한 입지적 가치를 증명했습니다.
 

아파트

 

신월동과 신정3동은 90년대 지어진 구축 아파트, 이명박 정권 시절 신정뉴타운을 통해 지어진 2010년대 초반 준신축 아파트, 2020년대 신축 아파트로 이루어져 있습니다. 또 김포 공항이 근처에 있어서 고도 제한으로 용적률과 층고가 높지 않습니다.
 
목동과 인접한 남부순환로 우측 300세대 이상 아파트 단지를 기준으로 시세와 간단한 특징을 확인했습니다.
 

 

 1. 목동아델리체
- 세대 : 1,497세대
- 입주 시기 : 2021년
- 평당 가격 : 4,780만 원
- 특징 : 현재 신정뉴타운 대장 아파트. 도로 건너편 목동힐스테이트(2016년)에 비해 신축에도 시세는 비교적 저렴한 편.
 
 2. 호반써밋목동
- 세대 : 407세대
- 입주 시기 : 2022년
- 평당 가격 : 4,330만 원
- 특징 : 현재 신정뉴타운 중 가장 신축 아파트.
 

 3. 신정뉴타운 롯데캐슬
- 세대 : 904세대
- 입주 시기 : 2014년
- 평당 가격 : 2,980만 원

 4. 신안약수
- 세대 : 440세대
- 입주 시기 : 1986년
- 평당 가격 : 2,450만 원
- 평당 가격 : 재건축 사업 추진 중
 
 5. 신정뉴타운 두산위브
- 세대 : 357세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 3,060만 원
 
 6. 목동센트럴 아이파크위브
- 세대 : 3,045세대
- 입주 시기 : 2020년
- 평당 가격 : 3,640만 원
- 특징 : 신정뉴타운 중 가장 대단지 아파트
 
 7. 신정 e편한세상
- 세대 : 391세대
- 입주 시기 : 2004년
- 평당 가격 : 2,700만 원
 

 8. 학마을
- 세대 : 639세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 2,480만 원
 

 9. 신트리
- 세대 : 858세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 3,000만 원
 

종합 평가

지금까지 목동 바로 옆 신월동과 신정3동, 신정뉴타운을 답사했습니다. '왜 목동보다 훨씬 저렴할까?'에 대해 질문하며 답사한 후 저만의 결론을 냈습니다. '관심이 부족하다'. 관심의 주체는 실수요자, 투자자 모두 해당됩니다.
 
서울 부동산 시장에서 실수요자가 관심있는 지역은 일자리가 가까운 곳입니다. 이 지역은 일자리가 가깝다고 말하기엔 애매한 측면이 있습니다. 실수요자는 학군지도 관심은 많지만 일자리와 비교하면 제한적입니다. 또 자녀를 키울 때만 해당되는 만큼 학교 학업 성취도도 높은 목동신시가지 전세가 그 수요를 대신하는 것으로 보여집니다.
 
부동산 시세는 실수요자도 중요하지만 무엇보다 투자자의 관심이 좌우합니다. 조용한 베드타운으로 실거주 만족도는 높을 수 있겠지만 투자자의 관심을 끌 호재가 많지 않습니다. 대규모 호재였던 목동선도 예타에서 탈락하며 투자자의 관심은 더욱 멀어졌고, 적은 거래량이 낮은 관심도를 증명하고 있습니다.
 
여러분이 생각하는 이유는 무엇인 것 같나요?
 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★☆☆☆
• 학군 : ★★★★☆
• 인프라 : ★★☆☆☆
• 자연환경 : ★☆☆☆☆

 

2024.06.23 - ing

 
 

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