글 하나로 끝내는 금호동 입지분석 - 달동네가 비싼 이유 2가지

 
 


금호동은 지난 번 답사했던 옥수동과 도로 하나 두고 붙어 있습니다. 옥수동은 달동네를 배경으로 한 드라마 <서울의달> 촬영 지역이라 소개했죠. 금호동도 같습니다. 6.25 전쟁 이후 피난민이 산에 모여 살던 서울의 대표적인 달동네 지역이었습니다.

지금도 금호동 일대를 답사하면 달동네의 흔적을 엿볼 수 있습니다. 언덕에 주택이 조성되고 가파른 경사도 많습니다. 그러나 시세는 실제 모습과 사뭇 다릅니다. 평당 7천만 원에 육박하며 서울에서도 비싼 편에 속합니다. 그 이유가 무엇일까요?
 
이 질문에 대한 답을 생각하며 금호동을 답사했습니다.
 

금호동 개요

 

금호동은 성동구에 속해 있습니다. 서쪽으론 옥수동 및 한남동, 북쪽으론 왕십리, 동쪽으론 서울숲 및 성수동, 남쪽으론 한강 및 압구정과 붙어 있습니다. 금호동 자체는 잘 알려진 지역은 아니지만 한강변에 위치하고 서울 주요 지역과 딱 붙어 있습니다.
 

• 인구 : 50,672명
• 행정동 : 금호1가동, 금호2.3가동, 금호4가동
• 매매 평당 가격 : 5,100만 원
• 전세가율 : 52%
• 매매 전세 갭 : 7.2억

 

금호동 교통

 

금호역 1번 출구

저희는 지하철 3호선 금호역에 내려서 답사를 시작했습니다. 금호동엔 지하철 3호선 금호역과 지하철 5호선 신금호역, 2개의 역이 있습니다. 교통망에 따라 생활권도 약간 분리되어 있습니다. 신금호역은 행당동 및 왕십리와, 금호역은 옥수동과 생활권을 공유하고 있습니다.
 

금호동 바로 옆에 옥수역도 이용할 수 있습니다. 옥수역은 3호선, 경의중앙선 2개의 노선이 지나는 더블 역세권입니다. 3호선은 종로 업무 지구(CBD)와 강남 업무 지구(GBD)에 빠르게 도달할 수 있는 이점이 있습니다. 또 한강변엔 강변북로가 지나는데 바로 진출입할 수는 없고 동쪽에 서빙고 또는 서쪽에 뚝섬으로 가야 합니다. 
 

금호동 일자리

 

아파트와 다세대 주택으로 이루어진 금호동

자체적인 일자리는 거의 없습니다. 배드타운 성향이 강한 지역이라 대부분 아파트 및 다세대 주택 위주로 이루어져 있습니다. 단 위에서 소개한 것처럼 업무 밀집 지역인 종로나 강남에 1-20분 내외로 빠르게 진입할 수 있어 직장인이 선호하는 곳입니다.
 

금호동 학군

 

금호동 건너편 옥수동.

학군은 학원가와 학교로 구분해서 볼 필요가 있습니다. 학교는 금호동의 가장 취약한 점입니다. 관내에 고등학교는 물론이고 중학교도 없습니다. 고등학교 및 중학교를 통학하려면 옥수동 등으로 대중교통을 이용하거나 도보로 오래 걸어야 합니다. 단 언덕에 위치해 도보가 편하진 않습니다.
 
단 학원가는 매력적인 곳입니다. 지하철 1-2 정거장 거리에 크고 작은 학원가가 2곳 있습니다. 한 곳은 한강 건너 압구정 학원가, 다른 한 곳은 행당동 학원가가 있습니다. 두 학원가 모두 서울의 대표적인 대형 학원가는 아니지만 학군의 가치를 높이는 곳입니다.
 

금호동 인프라(상권, 문화, 자연)

 

금남시장과 그 뒤를 병풍처럼 둘러싼 아파트 단지들

금남시장 주변 골목 / 장터길

베드타운이라 상권, 편의 시설 등 인프라는 많지 않습니다. 옥수역, 금호역 등 역세권도 동네 상권 중심으로 이루어져 있습니다. 금호동 가운데를 관통하는 장터길과 인근 금호시장 부근이 관내에서 가장 큰 상권 밀집 지역입니다. 달동네 시절부터 형성됐던 오래된 상권이라 병풍처럼 둘러싼 화려한 아파트 단지와 대조되는 정겨운 모습을 연출했습니다.
 

한강에서 바라본 압구정

난개발된 지역이라 공원 등 녹지 공간도 많지 않습니다. 응봉근린공원, 금호근린공원, 달맞이봉공원 등 산에 조성된 공원은 있습니다. 물론 부족한 녹지도 전혀 아쉬울 게 없는 서울 최대 자연 인프라, 한강과 인접해 있습니다. 지하도 하나만 통과하면 위처럼 아름다운 한강공원을 만끽할 수 있습니다.
 

미래 가치(호재)

 

금호 21구역

달동네 지역이던 금호동 재개발은 아직도 현재 진행형 상태입니다. 이번에 답사했을 때도 아직 많은 곳이 오래된 다세대 밀집 주택으로 남아 있었는데 조만간 대부분 신축 아파트로 변모할 것으로 보입니다. 실제 관내에선 금호 16구역, 금호 21구역, 금호 23구역 3개의 구역이 재정비 사업을 추진 중입니다.
 
- 금호 16구역 : 관리처분 인가
- 금호 21구역 : 정비구역 지정
- 금호 23구역 : 공공재개발(?)
 

대조적인 분위기의 금호 21구역과 금호 23구역 현수막

현재 금호 16구역은 관리처분 인가 단계로 가장 빠른 속도를 추진하고 있습니다. 금호 21구역은 금호동 재개발 최대어로 가장 규모가 큰데요. 답사했을 때도 삼성물산, SK건설, 포스코건설, 롯데물산 대부분 메이저 건설사의 현수막이 붙어 있어 뜨거운 열기를 실감할 수 있었습니다. 반면 갈등을 겪고 있는 금호 23구역은 살벌한 현수막이 게재되며 대조적인 모습이었습니다.
 

한강공원

둘째는 금호동 아래 위치한 압구정에 있습니다. 압구정은 재건축을 통해 서울 최대 부촌으로 도약을 준비하고 있습니다. 압구정이 도약하면 바로 위에 위치한 금호동도 키맞추기 일환으로 시세가 상승할 것으로 보입니다. 오죽하면 금호동 별명이 '윗구정', '뒷구정' 일까요.
 

아파트

 
금호동엔 90년대, 2000년대, 2010년대 재개발된 아파트 단지와 다세대 주택 지역으로 이루어져 있습니다. 연예인이 많이 산다는 아파트 단지도 있습니다. 단 언덕 지역이라 일부 아파트 단지도 경사가 가파르고 난개발된 지역이라 대단지는 많지 않습니다.
 
오늘은 300세대 이상 금호동 아파트 단지의 시세와 특징을 간단히 정리했습니다.
 

 1. 금호두산아파트
- 세대 : 1,267세대
- 입주 시기 : 1994년
- 평당 가격 : 4,220만 원
- 특징 : 금호역 초역세권 아파트, 응봉근린공원(산) 바로 아래 위치해 단지 내 언덕이 많고 가파르다
 
 2. 금호한신휴플러스
- 세대 : 323세대
- 입주 시기 : 1994년
- 평당 가격 : 4,420만 원
 

 3. 금호푸르지오
- 세대 : 336세대
- 입주 시기 : 2005년
- 평당 가격 : 5,000만 원
 

 4. 금호자이 2차
- 세대 : 403세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 5,000만 원
 
 5. 금호자이 1차
- 세대 : 401세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 5,510만 원
- 특징 : 지하철 5호선 신금호역 역세권
 
 6. 래미안하이리버
- 세대 : 847세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 5,600만 원
 
 7. 금호동 벽산아파트
- 세대 : 1,707세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 4,000만 원
- 특징 : 리모델링 사업 추진 중

 8. 금호삼성래미안
- 세대 : 582세대
- 입주 시기 : 2001년
- 평당 가격 : 4,260만 원
 

 9. 힐스테이트서울숲리버
- 세대 : 606세대
- 입주 시기 : 2018년
- 평당 가격 : 6,140만 원
- 특징 : 관내 가장 신축 아파트
 

 10-1. 서울숲푸르지오 2차
- 세대 : 586세대
- 입주 시기 : 2012년
- 평당 가격 : 6,910만 원
- 특징 : 관내 최고가 아파트, 용적률이 낮아 여유로운 전원 마을 분위기를 연출한다, 연예인 다수 거주
 
 10-2. 서울숲푸르지오 1차
- 세대 : 888세대
- 입주 시기 : 2007년
- 평당 가격 : 6,800만 원
 
 11. 금호동대우아파트
- 세대 : 1,689세대
- 입주 시기 : 2000년
- 평당 가격 : 4,490만 원
- 특징 : 관내 가장 신축 아파트
 

종합 평가

 

금호동을 답사하며 장점과 단점을 명확히 느낄 수 있었습니다. 아파트 단지가 꼬불꼬불한 도로와 오래된 다세대 주택과 붙어 있어 깔끔한 느낌보단 어수선한 느낌을 받았습니다. 대부분 지역이 가파른 언덕으로 이루어져 답사하며 숨도 찼습니다. 
 
이런 분위기와 중학교 및 고등학교의 부재, 인프라 등을 고려하면 금호동은 투자 및 실거주 측면에서 모두 분명 높은 점수를 줄 수 없는 곳입니다.
 

그러나 이러한 단점을 단숨에 뒤집을 수 있는 강력한 요인이 있습니다. 바로 입지입니다. 금호동은 서울 최고 부촌 중 하나인 압구정 바로 위에 위치하며 한강과도 붙어 있습니다. 현재 평당 7천만 원에 달하는 금호동 아파트 시세는 '압구정', '한강' 두 단어로 결정된 것이라 봐도 과언이 아닙니다.
 
앞으로도 한강의 가치는 더욱 높아질 것이고, 압구정도 재건축을 통해 더욱 가치가 높아질 것입니다. 과연 금호동은 앞으로도 압구정과 한강의 후광을 볼 수 있을지 귀추가 주목됩니다.
 

• 교통 : ★★☆☆☆
• 일자리 : ★★★☆☆
• 학군 : ★★☆☆☆
• 인프라 : ★★☆☆☆
• 자연환경 : ★★★☆☆

 

2024.06.23 - ing

 

 
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