글 하나로 끝내는 염창동 입지분석 - 한강변이 평당 2천만 원대?

 
 
한국인 누구나 한강뷰에 로망이 있습니다.집 안에서 푸른 한강을 구경하고, 집 앞 한강에선 선선한 바람을 맞으며 산책하는 삶, 상상만 해도 행복하죠. 수요는 많지만 공급이 부족하면 가격이 비쌉니다. 한강변이 그런 곳입니다. 누구나 살고 싶지만 한강변 아파트는 많지 않습니다. 
 
서울 한강변에 여의도가 지척이고, 황금노선 9호선이 지나지만 평당 2천만 원대에 불과한 곳이 있습니다 바로 오늘 답사 서울 염창동 일대입니다. 결코 저렴한 가격은 아니지만 다른 한강변 아파트와 비교하면 훨씬 저렴한 편인데요. 염창동은 저평가된 것일까요, 적정한 것일까요?
 

염창동 개요

 

 

• 인구 : 41,348명
• 행정동 : 염창동
• 매매 평당 가격 : 3,140만원
• 전세가율 : 57%
• 특징 : 강서구 최동단에 위치하며 대부분 준공업지역, 90년대 후반-2000년대 준구축 소규모 아파트로 구성

 

염창동 교통

 

답사 모임 회원들과 지하철 9호선 염창역에서 만나 답사를 시작했습니다.염창동은 지하철 9호선 1개의 노선이 지납니다. 지하철 9호선은 강남을 빠르게 연결해서 서울에서 가장 선호하는 노선 중 하나입니다. 염창역은 급행역이란 이점도 있습니다.
 
북쪽으론 한강을 따라서 올림픽대로, 남쪽으론 공항대로가 지납니다. 올림픽대로 진출입로가 가까이 있어서 차량으로도 서울을 편리하게 이동할 수 있습니다. 또 바로 옆에 월드컵대교도 위치해서 다리 하나만 건너면 마포구로 빠르게 이동할 수 있습니다.
 

염창동 일자리

 

염창동은 준공업 지역으로 과거 크고 작은 공장이 위치했습니다. 지금은 공장이 대부분 외곽으로 이전하고, 그 자리에 소규모 아파트가 들어서며 일자리 밀집 지역보단 조용한 베드 타운이 됐습니다. 공항대로를 건너 염창동 안으로 들어오면 조용한 주거 단지 느낌을 확인할 수 있습니다.
 
지하철 9호선이 통과해서 서울 주요 일자리 밀집 지역에 빠르게 도달할 수 있습니다. 서쪽으론 마곡, 동쪽으론 여의도에 10분이면 갈 수 있습니다. 서울에서 가장 큰 강남 업무 지구(GBD)에도 직결됩니다. 일자리 측면에선 높은 점수를 주고 싶은 입지입니다.
 

염창동 학군

 

학군도 양호합니다. 초등학교 및 중학교 주변을 아파트 단지가 둘러싸고 있어 안전하고 통학도 편합니다. 위에서 확인할 수 있는 것처럼 학업성취도도 우수한 편입니다. 관내에 고등학교가 없다는 단점은 있습니다. 
 

목동의 학원가 인프라도 누릴 수 있습니다. 공항대로 건너편엔 양천구 목동이 나옵니다. 지하철은 연결되어 있지 않지만 학원버스 또는 시내버스로 1-20분만 이동하면 목동 학원가에 갈 수 있습니다. 
 

염창동 인프라(상권, 문화, 자연)

염창동 관내엔 인프라가 많지 않지만 주변 인프라를 누릴 수 있습니다. 서쪽으로 홈플러스 강서점, 홈플러스 가양점이 위치하고 남쪽으론 현대백화점 목동점, 이마트 목동점이 가까이 있습니다. 최근 핫한 트레이더스 마곡점도 근처에 있습니다.
 
한강변엔 증미산이 있습니다. 높이 55M의 낮은 동산이라 염창동 주민들의 휴식처이자 전망대가 되어주고 있습니다. 월드컵대교를 건너면 바로 커다란 규모를 자랑하는 난지한강공원, 노들공원, 하늘공원이 나옵니다. 
 

이 뿐만 아닙니다. 염창동의 장점은 무엇보다 한강이라 말할 수 있습니다. 한강변에 위치해서 한강을 만끽할 수 있습니다. 저도 이번에 오랜만에 한강에 갔는데 바람은 쌀쌀했지만 탁 트인 풍경에 가슴이 뻥 뚫리는 느낌이 들었습니다.
 

염창동 호재

 

직접적인 호재는 아니지만 염창역 옆 가양역에 대장홍대선이 들어설 예정입니다. 사실 염창동에선 지하철로 강북 도심을 환승하지 않고 갈 수 없었는데 대장홍대선이 개통되면 편리하게 이동할 수 있습니다. 2025년 올해 착공을 앞두고 있으며 예정되로 진행되면 2030년 개통될 예정입니다.
 

구축 아파트 단지가 밀집한 지역이라 재정비 사업도 원활히 진행되면 호재로 작용할 수 있습니다. 현재 염창동 내 양지빌라가 가로주택 재정비 사업을 진행하고 있고, 일부 아파트 단지도 재건축 혹은 리모델링 사업을 진행하고 있습니다. 
 

염창동 아파트

 

염창동 아파트 재건축 및 리모델링 사업은 수월하진 않습니다. 염창동 아파트 대부분 2-300세대 소규모 아파트 단지로 이루어져 있기 때문입니다. 과거 공장을 이전할 때 이 지역을 통합 개발하지 않고 빈 부지에 아파트가 하나씩 건립되며 지금의 기이한 모습을 연출했습니다.
 
세대수가 많지 않다 보니 일부 단지에선 통합 재건축을 실시하고 있는데요. 그마저도 세대수가 5-600세대로 많지 않고, 용적률도 높다 보니 재정비 사업이 원활히 진행되지 않고 있습니다. 300세대 이상 및 주요 염창동 아파트 시세 및 주요 특징을 확인했습니다.
 

1. 염창 한화꿈에그린
- 세대 : 422세대
- 입주 시기 : 2005년
- 평당 가격 : 4,110만 원
- 특징 : 염창역 역세권에 염창동 중 비교적 대단지 아파트로 가격이 비싸다. 준구축 단지지만 깔끔하다.
 
2. 태진한솔
- 세대 : 356세대
- 입주 시기 : 1994년
- 평당 가격 : 3,260만 원
 

3. e편한세상 염창
- 세대 : 499세대
- 입주 시기 : 2019년
- 평당 가격 : 4,530만 원
- 특징 : 염창동 가장 신축이자 대장 아파트.
 
4. 관음삼성
- 세대 : 350세대
- 입주 시기 : 1997년
- 평당 가격 : 3,060만 원
 

5. 염창동우성
- 세대 : 339세대
- 입주 시기 : 1990년
- 평당 가격 : 3.110만 원
- 특징 : 바로 옆 삼천리 아파트와 통합 재건축 진행 중
 
6. 동아 1차
- 세대 : 778세대
- 입주 시기 : 1998년
- 평당 가격 : 3.180만 원
- 특징 : 염창동 아파트 중 가장 세대수 많은 단지
 
7. 현대 1차
- 세대 : 498세대
- 입주 시기 : 1994년
- 평당 가격 : 3.150만 원
- 특징 : 염창동 아파트 중 가장 세대수 많은 단지
 

8. 무학
- 세대 : 273세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 2,890만 원
- 특징 : 리모델링 사업 추진 중
 
9. 강변힐스테이트
- 세대 : 417세대
- 입주 시기 : 2005년
- 평당 가격 : 3,840만 원
- 특징 : 리모델링 사업 추진 중

9. 염창동아 3차
- 세대 : 570세대
- 입주 시기 : 1999년
- 평당 가격 : 3,950만 원
 

종합 평가

 

지금까지 염창동 일대를 답사하며 주요 특징을 확인했습니다. 염창동의 입지적 가치는 우수합니다. 한강변에 황금노선 9호선이 지나고 목동 학원가와 주요 인프라가 지척에 있습니다. 입지만 평가하면 소위 서울 상급지라 불러도 될 정도입니다.
 
우수한 입지에 비해서 시세는 비교적 저렴한 편입니다. 오늘 답사하며 그 이유를 한 마디로 정리할 수 있었습니다. '상품성'. 소규모 아파트는 대단지 아파트에 비해 약점이 많습니다. 환금성이 낮아 투자 수요도 적고, 재정비 사업도 쉽지 않습니다.
 

과거 염창동 일대가 공장을 이전할 때 난개발되지 않고 계획적으로 개발이 이루어져 대단지 아파트가 형성되었다면 지금 시세는 어땠을까 생각해봅니다.
 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★★☆☆
• 학군 : ★★★☆☆
• 인프라 : ★★★☆☆
• 자연환경 : ★★★☆☆
• 종합 평가 : ★★★☆☆

 

2024.06.23 - ing

  

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