글 하나로 끝내는 송파구 방이동/오금동 부동산 입지분석

 

오늘은 서울에서 최근 가장 억울한 지역 중 한 곳을 답사했습니다. 억울한 이유는 토허제(토지거래허가제) 때문입니다. 토허제는 투기 과열을 막기 위해 부동산을 매매할 때 정부의 허가를 받도록 하는 규제입니다. 토허제가 지정된 지역에선 100% 실거주가 필요해서 소위 '갭투자'를 할 수 없습니다.
 
문제는 이번에 정부가 토허제를 투기가 과열된 특정 지역이 아닌 강남3구+용산구 전체로 광범위하게 지정했다는 점입니다. 이에 그동안 그다지 과열되지 않았던, 특히 오늘 답사한 송파구 방이동 및 오금동과 같은 지역은 직격탄을 맞게 됐습니다.
 
송파구 방이동/오금동은 강력한 규제 때문에 단기적으로 시세 상승은 어려울 수 있는데요. 실거주 만족도는 정말 높고, 장기적으론 큰 변화와 상승을 기대할 수 있는 지역이었습니다.
 

개요

 

 

• 방이동 인구 : 15,632명
• 매매 평당 가격 : 4,850만 원 
• 전세가율 : 42%

 

• 오금동 인구 : 38,237명
• 매매 평당 가격 : 4,180만 원
• 전세가율 : 56%

 

교통

 

방이동/오금동은 지하철 5호선 지선이 지나며 지하철 3호선 종착지인 오금역이 있습니다. 지하철 5호선 지선은 배차 간격이 짧은 편은 아닙니다. 지하철 3호선은 종착지라 강남권 및 도심권을 이동할 때 앉아서 갈 수 있다는 장점은 있습니다. 대부분 아파트는 지하철역 근처에 형성되어 있습니다.
 

일자리

 
송파구 관내에 위치한 만큼 일자리가 밀집한 강남업무지구(GBD)와 가깝다는 장점이 있습니다. 서울 동남쪽 끝에 위치하다 보니 여의도 및 종로 업무 지구와는 꽤 거리가 있습니다. 잠실도 전철로 직결되어 있지는 않지만 버스 혹은 자차로 빠르게 도달할 수 있습니다.
 

학군

 

저희가 답사하며 의외로 놀랐던 대목이 학군입니다. 학군이 의외로 정말 좋습니다. 방이동 학원가도 유명하지만 명문 학교도 위치해 있습니다. 특히 보성고등학교는 2025년 대입에서 서울대학교를 무려 38명이나 배출하며 전국 3위를 기록했고, 이외 명문대도 수십-수백명씩 배출했습니다.
 

인프라(상권, 문화, 자연 등)

 

오금동은 아파트와 주택 및 빌라가 혼재한 조용한 구도심 지역이라 상권 및 문화 인프라는 많지 않은데요. 오금동은 가로 지르는 성내천이 잘 조성되어 있어서 이 지역 주민들의 좋은 휴식처가 되어주고 있습니다. 방이동도 방이역 주변에 프렌차이즈 등 일부 상권이 형성되어 있지만 크지는 않습니다.
 

미래 가치(호재)

 

먼저 교통 호재가 있습니다. 2023년을 목표로 지하철 3호선 연장이 예정되어 있습니다. 지하철 3호선 연장 노선은 오금동 옆 그린벨트를 통과해서 감일동, 하남 교산신도시로 연결될 예정입니다. 그린벨트가 해제되고 이 자리에 한예총(한국예술종합대학)이 들어올 것이란 기대감도 있는데요. 가능성은 높지 않아 보입니다.
 

재정비 호재도 있습니다. 오금동 및 방이동 아파트는 대부분 30-40년식 구축이라 재건축 및 리모델링 사업을 추진하고 있는데요. 국내 주요 메이저 건설사가 대부분 참여하며 이 지역의 높은 입지적 가치를 증명했습니다. 빠른 속도로 진행되며 이미 이주가 결정된 단지도 있습니다.  
 

아파트

 

위에서 언급한 것처럼 오금동/방이동 아파트는 대부분 30-40년차 구축 아파트로 이루어져 있으며 일부 신축 아파트도 있습니다. 200세대 이상 아파트 단지를 중심으로 주요 특징을 확인했습니다.
 

1. 가락상아
- 세대 : 226 세대
- 입주 시기 : 1984년 
- 평당 가격 : 4,600만 원
- 특징 : 재건축 관리처분인가, 2025년 7월 이주 예정
 
2. 상아2차
- 세대 : 750세대
- 입주 시기 : 1984년 
- 평당 가격 : 4,110만 원
- 특징 : 리모델링 사업 추진 중
 

3. 가락우창
- 세대 : 264세대
- 입주 시기 : 1985년 
- 평당 가격 : 3,750만 원
 

4. 송파레미니스 2단지
- 세대 : 818세대
- 입주 시기 : 2018년 
- 평당 가격 : 3,750만 원
- 특징 : 오금공공주택주기에 건설된 신축 아파트로 성내천이 바로 옆에 있다. 지하철역은 없지만 자차가 있다면 실거주 만족도가 정말 높아 보이는 아파트. 
 

5. 송파레미니스 1단지
- 세대 : 575세대
- 입주 시기 : 2017년 
- 평당 가격 : 4,270만 원
- 특징 : 2단지보다 소폭 높은 가격에 형성되어 있다.
 
6. 송파호반베르디움더퍼스트
- 세대 : 220세대
- 입주 시기 : 2018년 
- 평당 가격 : 3,860만 원

7. 오금대림
- 세대 :749세대
- 입주 시기 : 1988년 
- 평당 가격 : 5,160만 원
 
8. 현대백조
- 세대 :438세대
- 입주 시기 : 1997년 
- 평당 가격 : 3,230만 원
 

9. 현대
- 세대 :1,316세대
- 입주 시기 : 1984년 
- 평당 가격 : 5,200만 원
- 특징 : 방이동/오금동 아파트 중 가장 대단지. 재건축 사업을 추진하며 국내 주요 메이저 건설사 대부분 참여하고 있다
 
10. 잠실한양 3차
- 세대 :252세대
- 입주 시기 : 1985년 
- 평당 가격 : 4,880만 원
-특징 : 재건축 사업시행 인가
 

11. 대림가락
- 세대 :480세대
- 입주 시기 : 1985년 
- 평당 가격 : 5,070만 원
-특징 : 재건축 조합설립 인가
 
12. 방이동코오롱
- 세대 : 758세대
- 입주 시기 : 1991년 
- 평당 가격 : 4,580만 원
 

종합 평가

 

지금까지 송파구 남쪽에 위치한 오금동/방이동 지역을 답사했습니다. 바로 옆 평당 7천에 달하는 올림픽선수촌, 평당 1억을 넘는 잠실과 비교하면 이 지역의 평당 가격은 3천만 원 후반 - 5천만 원 초반으로 훨씬 낮습니다. 그 이유는 2가지가 있는 것 같습니다. 첫째는 상품성, 둘째는 교통.
 
장기적으로 방이동/오금동 지역은 2가지 이유가 어느 정도 해소될 것으로 기대되고 있습니다. 재정비 사업을 통해 신축으로 변모되면 상품성이 개선되며 시세도 크게 상승할 것으로 예상됩니다. 교통도 커다란 호재는 아니지만 3호선 연장이란 호재가 있습니다.
 
가장 큰 호재는 바로 옆 그린벨트가 해제되며 인프라가 좋아지는 것입니다. 과연 이 꿈은 이루어질 수 있을까요?
 

 

• 교통 : ★★★☆☆
• 일자리 : ★★★☆☆  
• 학군 : ★★★★★  
• 인프라 : ★★★☆☆
• 자연환경 : ★★★★☆