서울에서 대표적인 천지개벽 지역, 동작구 흑석동을 답사했습니다. 과거엔 언덕에 위치한 대표적인 달동네였지만, 지금은 그 자리에 신축 아파트 단지들이 들어섰습니다. 시세는 국평 기준 20억 원을 훌쩍 넘고, 이제 '서반포'로도 불리고 있습니다. 흑석동 일대를 답사하며 입지적 장점과 단점을 확인했습니다.
개요
- 인구 : 30,227명
- 매매 평당 가격 : 5,320만 원
- 전세가율 : 46%
흑석동은 명실상부 동작구의 대장이라 말할 수 있습니다. 노량진 뉴타운이 들어서면 달라질 수 있지만 현재는 매매 평당 가격 5,320만 원에 달하며 동작구 중 가장 비싼 곳입니다. 그 이유는 위치를 보면 단번에 이해할 수 있습니다. 오른쪽엔 반포, 왼쪽엔 여의도, 북쪽엔 한강과 용산이 위치해 있습니다.
흑석동 교통 및 일자리
비싸지만 교통 인프라가 좋은 편은 아닙니다. 지하철 9호선 하나만 지나고, 그마저도 흑석역은 한강변에 위치해서 사람들이 많이 거주하는 흑석뉴타운과 다소 거리가 있습니다. 실제 흑석동을 답사했을 때 마을버스가 언덕에서 주민들을 열심히 실어 날르고 있었습니다.
물론 지하철 9호선은 여의도업무지구(YBD), 강남업무지구(GBD)에 한 번에 갈 수 있는 황금 노선이라 선호도가 높습니다. 자차로 이용해도 여의도, 강남에 빠르게 도착할 수 있고 한강대교를 건너면 용산과 종로업무지구(CBD)도 나옵니다. 한 마디로 위치가 깡패입니다.
흑석동 학군
흑석동 아파트 중 '에듀포레'라는 이름이 붙은 곳이 있습니다. 처음엔 왜 붙었을까? 생각했는데요. 흑석동을 답사하니 단번에 이해가 갔습니다. 흑석뉴타운 서달로를 중심으로 아파트 단지가 중대부초(중앙대사범대학부속초등학교), 중대부중(중앙대사범대학부속중학교), 은로초등학교를 감싸고 있습니다.
멀지 않은 곳에 흑석고등학교도 2026년 개교할 예정입니다. 저출산 시대에 새로운 학교가 개교하는 게 쉽지 않은데 새로운 학교가 개교한 것은 그만큼 아이 키우기 좋고, 수요도 많다는 의미일 것입니다. 학교는 잘 형성되어 있지만 학원가는 아쉽게도 주변에 없습니다.
흑석동 인프라
달동네를 재개발해 구도심과 혼재된 지역이라 인프라는 많지 않습니다. 특히 언덕에 위치한 흑석뉴타운은 상권이 없다 보니 여유롭고 조용한 주거 단지의 느낌이 있습니다. 다행히 흑석동 관내에 중앙대학교 및 중앙대병원이 위치해서 이 주변으로 작은 상권이 발달했습니다.
문화, 상권 등 인프라가 부족하다 해서 아쉬워 할 필요는 없습니다. 위에서 언급한 것처럼 한강대교 하나만 건너면 용산이, 좌측으로 조금만 가면 여의도가, 우측으로 조금만 가면 강남이 나오기 때문이죠. 흑석동이 인프라도 갖췄다면 시세는 지금보다 훨씬 비쌌을 것입니다.
흑석동 자연 환경
흑석역 인근에 한강이 위치하고, 흑석뉴타운 뒤엔 서달산이 아파트 단지를 감싸고 있습니다. 많은 분이 흑석동을 선호하는 이유는 한강변이라는 지리적 이점 덕분도 있습니다. 특히 흑석뉴타운은 서울시가 용적률 약 200-250%로 조정하며 아파트 단지 자체도 여유롭고 조경 및 녹지 공간이 많습니다.
미래 가치(호재)
흑석동 재개발 사업은 현재 진행형이란 점입니다. 지금도 흑석2구역(공공재개발), 흑석1구역, 흑석9구역, 흑석11구역(신통기획)이 추진되고 있으며 흑석9구역은 디에이치 켄트로나인, 흑석11구역은 푸르지오써밋 등 하이엔드 아파트 단지가 들어설 예정입니다. 한 구역씩 퍼즐이 맞춰지면 흑석뉴타운의 인프라와 정주 여건은 훨씬 개선될 것으로 보입니다.
제가 생각하는 가장 큰 호재는 용산에 있습니다. 용산이 뜨면 흑석도 뜹니다. 즉 용산국제업무지구가 개발되며 용산이 강남을 잇는 서울 핵심 입지로 떠오르면 그 파급력은 노량진, 흑석동 등 용산 옆으로 확산될 것입니다. 현재 노량진 뉴타운이 주목받는 이유도 여기에 있다고 생각합니다.
아파트
흑석동은 한강변에 위치한 구축 아파트 및 신축 아파트, 그리고 언덕에 위치한 흑석뉴타운 아파트로 이루어져 있습니다.
1. 아크로리버하임
- 세대 : 1,073세대
- 입주 시기 : 2018년
- 매매 평당 가격 : 7,970만 원
- 특징 : 흑석동 대장 한강변 아파트. 서쪽은 파크동(타운하우스), 동쪽은 타워동 2가지 형태로 구성되어 있다.
2. 명수대현대아파트
- 세대 : 660세대
- 입주 시기 : 1988년
- 매매 평당 가격 : 5,750만 원
3. 한강현대아파트
- 세대 : 960세대
- 입주 시기 : 1988년
- 매매 평당 가격 : 5,990만 원
4. 흑석한강센트레빌 1차
- 세대 : 655세대
- 입주 시기 : 2011년
- 매매 평당 가격 : 5,930만 원
5. 한강푸르지오
- 세대 : 863세대
- 입주 시기 : 2012년
- 매매 평당 가격 : 5,380만 원
6. 청호아파트
- 세대 : 346세대
- 입주 시기 : 1997년
- 매매 평당 가격 : 3,290만 원
- 특징 : 흑석뉴타운 안에 위치한 구축 소단지 아파트. 주변과 비교해 시세가 저렴한 편.
7. 흑석자이
- 세대 : 1,722세대
- 입주 시기 : 2023년
- 매매 평당 가격 : 5,870만 원
8. 흑석동양
- 세대 : 423세대
- 입주 시기 : 2003년
- 매매 평당 가격 : 3,710만 원
9. 흑석한강센트레빌 2차
- 세대 : 963세대
- 입주 시기 : 2012년
- 매매 평당 가격 : 5,020만 원
9. 롯데캐슬에듀포레
- 세대 : 545세대
- 입주 시기 : 2018년
- 매매 평당 가격 : 6,210만 원
종합 평가
지금까지 흑석동 일대를 답사했습니다. 흑석동은 교통도 편리하지 않고, 상권도 부족하고, 언덕에 위치해 있습니다. 주변엔 산과 강으로 둘러쌓여 개발 확장성도 많지 않습니다. 그럼에도 높은 시세를 형성하고 많은 분이 주목하는 이유는 단 하나, '입지' 덕분입니다. 입지가 대부분 단점을 상쇄할 만큼 강력합니다.
혹자가 말합니다. 흑석동이 다른 것도 좋았다면 진작 제2의 강남 됐다고. 흑석동을 답사하며 다시 한 번 입지의 중요성을 느낍니다.
- 교통 : ★★★☆☆
- 일자리 : ★★★☆☆
- 학군 : ★★★★☆
- 인프라 : ★★☆☆☆
- 자연환경 : ★★★★☆
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